Bérlő és bérbeadó gyakran vitáznak azon, hogy ki milyen lakásköltséget vállal magára. Ha te is gyakran találod magad ebben a helyzetben, vagy egyszerűen csak bizonytalan vagy a jogaidat illetően, olvass tovább. Megtudhatod ugyanis, hogy Németországban mely lakásköltségek tartoznak a bérlőre, és melyek a bérbeadóra.
Általános tudnivalók
Általában a bérlő a Kaltmiete-n (lakbér rezsi költségek nélkül) kívül fizeti a rezsi- vagy üzemeltetési költségeket (Betriebskosten). Ide tartoznak a víz és fűtési költségek, utcatakarítási és szemétszállítási díj, telekadó és házmesteri díj.
Egyszóval, a bérlő felelős minden olyan költség megtérítéséért, amely a ház/lakás működésével kapcsolatos, és a rendszeres használatból adódóan keletkezett.
Ugyanakkor a bérbeadónak kötelessége a lakást jó állapotban tartania, és a bérlővel csak az előforduló kis javításokat fizettetheti meg egy bizonyos költséglimit alatt.
A bérbeadó feladata
A Polgári Törvénykönyv (Bürgerliches Gesetzbuch) 535. paragrafusában az áll, hogy a bérbeadó feladata megjavíttatni egy lakástartozékot, ha az az elhasználódástól tönkremegy.
Viszont, ha tönkreteszed a csempét egy leejtett nehéz tárggyal, a javítást neked kell állnod. Továbbá, ha tapétázni vagy festeni akarsz, előfordulhat, hogy annak költségei is rád ruházódnak a lakásbérleti szerződésbe foglaltak alapján.
A szerelőt, mesterembert mindig a bérbeadó hívja ki, annak ellenére, hogy a bérlő fizeti a javításokat. Azonban, ha ez a feladat a bérlőre hárul, a szerződésbe foglalt javításokra vonatkozó rész érvénytelenné válik. Ebben az esetben ugyanis a javításokat a bérbeadónak kell elintéznie és kifizetnie.
Mikor ruházhatja át a javítási költségeket a bérbeadó a bérlőre?
Ahhoz, hogy a bérbeadó jogosan kifizettethesse a javítási költségeket a bérlővel, a következő két szabályt kell betartania a szerződés megírásakor.
Először is, bele kell foglalnia a szerződésbe egy egyszeri javításra vonatkozó költséglimit összegét, amely alatt a bérlő köteles azt kifizetni.
Másodsorban pedig a szerződésben foglaltak csak a lakásberendezési tárgyak javítási költségeire vonatkozhatnak.
Maximum költséglimit
A német törvény nem szabályozza a kis javítások maximum költségét, melynek összege az órabér, útiköltség, anyag költség és áfa szerint alakul. 2010-ben a würzburgi elsőfokú bíróság 110 eurós limitet határozott meg a kis javítások költségére (Az. 13 C 670/10). Bíróságok akár 120€-s limitet is elfogadtak.
Hogyan működik a költséglimit?
Ha a bérleti szerződésben pontos javítási költséglimit van meghatározva, a bérlőnek csak a limit alatti költségeket kell állnia. Például, ha egy ablak fogantyú javítása 50 euró, a költséglimit pedig 75 euró, a bérlőnek kell fizetnie. Ellenben, ha a javítás 90 euró, a teljes költséget a bérbeadó állja (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 24 U 183/01).
Éves legfelsőbb határérték
A bérbeadónak a szerződésbe kell foglalnia egy éves javítási költséglimitet, amely az évi hideg bérleti díj (Kaltmiete) 8 százaléka (500 euró bérleti díj esetén 480 euró éves javítási költséglimit).
Lakásberendezési tárgyak javítása
A bérleti szerződésben a bérbeadó a bérlőtől csak olyan lakásberendezésre vonatkozó javítás költségeit fizettetheti ki, amelyeket a bérlő állandóan használ (pl. vízcsapok, villanykapcsolók, ajtócsengő).
A villany-, víz- és gázvezetékek javítása nem tartozik ide. Csakúgy, mint a bejárati ajtó vagy lépcsőház világítás javítása sem. A fűtésrendszer karbantartásának költségei azonban ráruházódhatnak a bérlőre.
Mely további költségek vonatkoznak a bérlőre?
- Nyilvános terhek
Csak a bérlakás rendszeres mellékköltségei ruházhatók a bérlőre, és csakis akkor, ha ez bele van foglalva a szerződésbe. A karbantartási, javítási és adminisztrációs költségek nem tartoznak ebbe a kategóriába, a szervízelés azonban igen.
Ami a „nyilvános terheket” illeti, a bérbeadó a telekadót átruházhatja a bérlőre, viszont az ingatlan-vagyonátruházási, örökösödési és a bérleti díjból származó jövedelemadót nem.
- Grundsteuer, Telekadó
A Grundsteuer is átruházható a bérlőre, ha svan rá utalás a lakásbérleti szerződésben. Részletek erről itt.- Fűtés
Az egyes rendszeresen a fűtésrendszer üzemeltetéséből és karbantartásából kifolyólag előforduló költségek átruházhatók a bérlőre. Azonban, ha javításra vagy cserére kerül sor, a bérbeadónak kell fizetnie. A fűtés díjkiszabása az egyes bérlők között részben a használat, másrészt pedig az alapköltség alapján történik. Ennek azonban világosnak és könnyen követhetőnek kell lennie mindenki számára.
- Víz
A hideg és meleg víz alapdíját a használat mennyiségének megfelelően és a vízszámláló üzemeltetési és karbantartási költségeit a bérbeadó átruházhatja a bérlőre. A meleg víz díját nem lehet tehát átalányosan a bérlők között megosztani, hanem a használattól függően kell azt elszámolni.
- Közterület és lépcsőház/háztakarítás (Hausmeister)
A közterület és háztakarítás díja átruházható a bérlőre. Ide tartoznak például a téli szolgáltatások, a takarító cégekre és eszközökre kiadott pénz, illetve a szemétdíj. A törmelék és nagyméretű hulladék elszállításának díja azonban nem tartozik ide. A házmesterségről, mint foglalkozás és mellékjövedelem lehetőségről egyébként Itt írtunk: Mennyit keres egy házmester. MIt kell tudni a házmesterségről.
- Lépcsőház villanydíj és lift
A lépcsőházban, külső területen használt elektromos áram és a lift díjának megtérítése átruházható a bérlőre. A földszinten lakó bérlőknek szintén be kell szállniuk ezekbe a költségekbe.
- Biztosítások
A bérbeadó átruházhatja a bérlőre a vihar, tűz, áradás, jégeső és egyéb természeti csapás által keletkezett károk költségeit, továbbá a liftre, üvegtörésre, olaj- és gáztartályra kötött biztosítást, valamint az épület felelősségbiztosítást. Kivételt képeznek a jogvédelmi és háztartási biztosítások.
- Házfelügyelő és kéményseprő
A kéményseprő rendszeres látogatásának díját a bérlő állja, és a bérbeadó csak abban az esetben számolhatja azt fel, ha az nincs már fedezve a fűtési költségekkel. A házfelügyelői tevékenység is leszámlázható, ügyelni kell azonban arra, hogy ne történjen dupla elszámolás.
Egyéb költségek amelyek esetleg a bérlőkre ruházhatóak: - A bérleti szerződés kezelési díja (talán), ereszcsatorna tisztítás, saját szőnyeg vagy laminált padló eltávolításának költségei, új mászóka a játszótéren, egy nem használható kert gondozási költségei, nagyméretű szemét eltávolítása (egy bérház minden bérlőjére vonatkozik), elveszett kulcs (talán), teljes zár kicserélése ha elveszted a kulcsot
A szemétválogatás költségei is a bérlőre terhelhetőek
Egy konkrét jogesetben (BGH, 2022. Október 10, VIII ZR 117/21) a bérleti szerződés tartalmazta, hogy a bérlőre tartozik a szemétszállítási díj. A bérbeadó egy külső szolgáltatót bízott meg a szemét elszállítását (Müllbeseitigung), ami azt is tartalmazta, hogy időnként kézzel újraválogatnak egyes, nem megfelelő kukába rakott hulladékot. A bérlők ezt a költséget nem voltak hajlandók átvállalni és bírósághoz fordultak.
A Német Legfelsőbb Bíróság a bérbeadónak adott igazat. Az üzemeltetési költségekről szóló rendelet (Betriebskostenverordnung, BetrKV) 2. paragrafus 8. bekezdése alapján teljesen mindegy, hogy az újraszortírozásra a bérlő (folyamatos) hibája miatt van-e szükség. A bírók úgy döntöttek, hogy a “szemétszállítás” tág értelmezésével az egyéb, szemétszállítással kapcsolatos költségekre is vonatkozik a bérleti szerződés a konkrét esetben. Emiatt a bérbeadó jogszerűen jár el, ha a bérlőktől ennek a költségnek a megtérítését kéri.
Forrás: haufe.de
Mely további költségek nem vonatkoznak a bérlőre?
- Elromlott lift
- Kerti szerszámok
- Egy harmadik személy által okozott károk
- A vízóra állás különbsége
- Plusz négyzetméter (csak a rendelkezésre álló lakásfelület költsége vonatkozik a bérlőre)
- A padló lecsiszolása kiköltözéskor
- Téves riasztás kártérítés
- Kártevők elleni közdelem
- Más üres lakások fenntartása
- Biztosítások
- Karbantartás
- A vízöblítő tartály töltési szelepének javítása (Amtsgericht Köln, Az. 224 C 460/10)
- Világítótestek, tükrök, táblaüvegek javítása (Amtsgericht Zossen, Az. 4 C 50/15)
- Roló berendezés és zsalugáter javítása (Amtsgericht Leipzig, Az. 11 C 4919/03)
- Vízlefolyó és szigetelések javítása (Amtsgericht Gießen, Az. 40-MC 125/08)
Forrás: immonet.de, test.de, immobilienscout.de
Ez is érdekelhet:
- Lakás Németországban - Béreljünk vagy vegyünk? Mikor éri meg venni?
- Alkotmányellenes a német lakbérplafonról (Mietpreisbremse) szóló törvény?
- 7 tévhit a lakbér kaucióról Németországban
- Energiaárak (áram, gáz) Németországban. Hogyan válthatsz szolgáltatót
- Internet, Mobil, Telefon, TV árak Németországban
- Lakás Németországban: minden amire szükséged van ahhoz, hogy lakást szerezz
- Kitehetnek a bérlakásból ha elhanyagolod
Németországi Munkalehetőségek
