Rezsiszámlák utólagos elszámolásának határideje Németországban

A pótlólagos fizetésre vonatkozó igény, amely elvileg csak három év múlva évül el, korábban is elévülhet, amennyiben a bérbeadó az elszámolási határidőt követő 12 hónapon belül nem fizeti meg a szolgáltatói díjakat. Ez a BGB 556. § (3) bekezdése 3. Mondatából következik, amely az elszámolás kötelességet megszegő késedelmét a követelés elévülésével bünteti.

A bérlőnek tehát a 12 hónapos elszámolási időszak lejárta után már nem kötelessége, hogy a bérbeadónak további szolgáltatási díjat fizessen.

Az önhibán kívüli késedelem kivételt képez

A törvény kimondja, hogy a bérbeadó igényének utólagos érvényesítése nincs kizárva, ha nem ő felelős az elszámolás késedelméért.

A bérbeadónak például nem felróható például, amennyiben a bérlő csak azért nem kapta kézhez időben az elszámolást, mert annak kitöltéséhez további hivatalos dokumentumokra volt szükség, és a bérbeadónak nem volt ráhatása kitöltésükre illetve a kézbesítés időpontjára. Ez érvényes például az adóhivatal telekadó-megállapításról szóló határozatára, amelyet a BetrKV 2. § 1. pontja szerint az üzemeltetési költségek konkrét kiszámításának alapjául kell venni.

További három hónap elteltét követően véglegesen megszűnik a jogcím

Ezen elvek alól is vannak kivételek, amint azt a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (Bundesgerichtshof) kimondta. Amennyiben a bérbeadó olyan körülményeket tud felhozni, amelyek kizárják az ő hibáját, akkor az ítélkezési gyakorlat alapesetben három hónapos póthatáridőt ad neki a szolgáltatói díj elszámolására vonatkozó határidő lejártát követően (BGH, 2006. július 26-i ítélet, VIII ZR 220/05; LG Berlin, 1990. december 4-i ítélet, 64 S 335/90).

A bérbeadó felel az időben történő elszámolásért

A Szövetségi Bíróság kifejti, hogy a bérbeadó az elszámolási akadály megszűnését követően nem várakozhat határozatlan ideig az elszámolás kiállításával. Biztosítania kell, hogy az elszámolásra haladék nélkül sor kerüljön.
Amennyiben a bérlő három hónapnál hosszabb ideig vár a számlakivonat kiállításával – például a számlakivonat kitöltéséhez szükséges dokumentumok kézhezvételét követően –, akkor a bérbeadó igényének érvényesítése véglegesen elévül (BGH, 2006. július 5-i ítélet, VIII ZR 220/05). A Szövetségi Legfelsőbb Bíróság a három hónapos határidőt a Német Polgári Törvénykönyv (BGB) 560. § (2) bekezdésének 2. mondatából vezeti le, amelynek határidőre vonatkozó rendelkezését analógia alapján alkalmazandónak tekinti ebben a konkrét jogi helyzetben.

A bérlőnek joga van a teljesítés megtagadására

Ilyen esetekben a hátralék kifizetésére vonatkozó követelést véglegesen elévültnek kell tekinteni. A bérlő ilyenkor bízhat benne, hogy a bérbeadó a nyilatkozatból származó követeléseket már nem fogja követelni. Amennyiben a bérbeadó mégis megteszi ezt, a törvény a Német Polgári Törvénykönyv (BGB) 242. szakasza alapján a bérlő számára biztosítja az elkobzás elleni védelmet, amellyel a bérbeadó fizetési igényét meghiúsíthatja.

Az elévülési időszak nem kezdődik újra a bérlő tudomásulvétele ellenére sem

A Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (BGH) azt is kijelentette határozatában, hogy a bérbeadó pótlólagos fizetési igénye akkor is kizártnak tekintendő, amennyiben a bérlő a BGB 556. § (3) bekezdése 2. mondata szerinti elévülési idő lejárta előtt hozzájárul a követelés rendezésébe, és ezáltal azt elismerési (BGH, 09.04.08-i ítélet, VIII ZR 84/07).
Ez az elévülési idő számításának kezdeti időpontját nem módosítja. A BGB 214. § (1) bekezdése 1. pontjában foglalt elévülési rendelkezés, mely szerint az elévülési idő újrakezdődik, ha az adós az elévülési idő lejártát megelőzően elismeri a követelést a hitelező irányába, analógia útján nem vonatkoztatható az elévülési határidőre. A jogbiztonság és a jogi egyértelműség megteremtésének célja hiúsulna meg, amennyiben ilyen lehetőséget engedélyeznének.

Elévülés miatti jogvesztés időben történő fizetést követően

Jogvesztésre mindazonáltal abban az esetben is sor kerülhet, ha a szolgáltatási díj elszámolását szabályszerűen és időben elkészítették, de a bérbeadó ezt követően nem érvényesítette az őt megillető pótlólagos fizetési igényét.
A jogvesztés azonban csak akkor vélelmezhető, amennyiben az elévülés tényén túl az egyedi eset körülményei is indokolják a bérlő abba vetett bizalmát, hogy a bérbeadó a továbbiakban nem fog élni a követeléshez való jogával.
Amennyiben objektív jelek más értékelésre utalnak, akkor a követelésről való lemondás nem vélelmezhető. Ez a helyzet általában akkor áll fenn, ha például a hátralékos követelésre már előlegeket fizettek. Hasonló módon, a jogvesztés minden esetben kizárt, ha a bérbeadó kifejezetten fenntartja jogait.

Gyakorlati jogesetek

A bíróságok által eldöntött ügyben a bérbeadó utólagos fizetési követelésével szemben a bérlő kifogásolta, azt ügyvédi képviselettel elutasította. A bérbeadó csupán két és fél évvel később döntött arról, hogy jogi lépéseket tesz, anélkül, hogy időközben felszólítást küldött volna a követelés teljesítésére. A hosszú idő és a bérbeadó hallgatása miatt a bérlő úgy vélekedhetett, hogy a bérbeadó a továbbiakban már nem érdekelt a pótlólagos követelésben (LG Berlin, 01.10.16-i ítélet, 64 S 158/01).

Amennyiben  a bérbeadó évekig vár a hátralékos követelés benyújtásával, elveszíti a bérlővel szembeni követelését. Hasonló döntés született a kereskedelmi bérleti jogra vonatkozóan is. Ha az üzlethelyiségek bérbeadója évek óta nem egyenlíti ki a bérlő részleteit a megállapodás szerint, majd újabb három évet hagy eltelni, mielőtt a hátralék kiegyenlítésére vonatkozó követelést bíróság előtt érvényesítené, a hátralék megfizetésére vonatkozó követelés elévül, és így nem érvényesíthető (OLG Düsseldorf, 2004. június 24-i határozat, 24 U 92/4).

A bérlő folytatólagos igénye a szolgáltatási díjhitelek megtérítésére

Ezzel szemben a bérbeadó pótlólagos fizetési igényének a BGB 556. § (3) bekezdése 3. mondata szerinti kizárása nem vonatkozik a bérlő esetleges fizetési igényére, amennyiben a kimutatás megfelelő egyenleget mutat. A BGB 556. § (3) bekezdés 3. mondatában szereplő kizárás a bérlő javára áll fenn. Védelmi célja, hogy a bérbeadót a járulékos költségek időben történő rendezésére ösztökélje, hogy a bérlő tisztában legyen a fizetendő összegekkel, és megfelelő gazdasági lépéseket tehessen.
A bérbeadó nem szerződésszerű magatartása nem válhat a bérlő kárára, így az esetleges hiteligényt minden esetben a bérlőnek kell kifizetni. Bármi más összeegyeztethetetlen lenne a BGB 556. § (3) bekezdésének 3. mondatában foglalt kizáró határidőnek a jogbiztonság és a jogi egyértelműség biztosítására irányuló funkciójával (BGH, 09.04.08-i ítélet, VIII ZR 84/07).

A legfontosabb tények röviden

Mi van akkor, ha a szolgáltatási díjfizetési nyilatkozat késik?
Ha a szolgáltatási díjkimutatás késedelmesen érkezik, a bérlőnek nem szükséges eleget tennie a hátralék megfizetésére vonatkozó felszólításnak. Ennek határideje az elszámolási időszak végét követő 12 hónap.

Milyen dátumig kell rendelkezésre állnia a 2021. évi szolgáltatói díjkimutatásnak?
A bérbeadónak az elszámolási időszak végét követő 12 hónapos határidőt kell betartania. A 2021-re vonatkozó nyilatkozatnak ezért legkésőbb 2022. december 31-ig kell rendelkezésre állnia.

Németországban bérel lakást?
Akkor igen fontos, hogy legyen felelősségbiztosítása. Ez az Ön által a lakásban okozott károkat fizeti, kivéve az üvegkárokat. Ehhez a lakásbiztosításon belül külön üvegbiztosításra van szüksége:

Felelősségbiztosítás:
https://nemetorszagibiztositas.hu/biztositasok/felelossegbiztositas/

Lakásbiztosítás:
https://nemetorszagibiztositas.hu/lakasbiztositas/

Ezt a cikket a német biztosítási ügyvédek írták:

JOGVEDELMI BIZTOSITÁS KALKULÁTOR MAGYARUL

További kérdések esetén szívesen segítünk

Kevin Ressler

Mobil: +4915122656507
Telefon: +4981222285225
eMail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu