Tudnivalók a fűtési költségekről és a jogaidról Németországban

A fűtési költségek formai szempontból megfelelő kimutatására vonatkozó követelmények megegyeznek a járulékos költségek kimutatására érvényes követelményekkel. Ez azt jelenti, hogy a fűtési költségelszámolás csak akkor tekinthető formailag helyesnek, amennyiben tartalmazza a szükséges kötelező információkat, és azok a közérthetőség, világosság és átláthatóság szempontjából könnyen érthetőek egy jogi vagy üzleti adminisztrációban nem jártas bérlő számára.

A fűtési költségnyilatkozatban kötelezően szereplő információk

A fűtési költségelszámolás esetében a következő információk tartoznak a nélkülözhetetlen minimális információk közé.

Teljes költségmegoszlás

A fűtésszámlának tartalmaznia kell a bevételek és kiadások világos, tömör és érthető felsorolását. Minden egyes fűtési költségtételt részletesen fel kell tüntetni. A tüzelőanyagok költségét mindig a többi költségtől elkülönítve, a lehető legnagyobb mértékben kiemelve kell bemutatni.
Az üzemanyag-fogyasztást és az üzemanyagköltségeket ezen a jogcímen kell feltüntetni. Vezetékes ellátás (gáz) esetén a vásárolt tüzelőanyagok mennyiségét és költségeit, nem vezetékes ellátás (olaj, koksz) esetén pedig a kiinduló készletet, a további beszerzéseket és a záró készletet kell feltüntetni. Ezenkívül mindkét ellátási típus esetében a teljes fogyasztást a mennyiség és a költségek szerint kell leírni.

Megosztási kulcs

A fűtési költségelszámoláson egyértelműen fel kell tüntetni az alapjául szolgáló elosztási kulcsot. Az elosztási kulcsot hitelesen kell hozzárendelni az egyes lakásokhoz. Ez annyit tesz, hogy a nyilvántartott fogyasztási értékeket és az összes lakás alapterületének számát fel kell tüntetni azért, hogy a bérlő egyértelműen láthassa a lakására meghatározott számokat.

A bérlő részesedési arányának kiszámítása

A teljes fűtési költségnek a bérlőre eső részét kell feltüntetni.

A bérlő által teljesített előlegek

A teljesített kifizetések összegét fel kell tüntetni és be kell számítani a teljes költség aktuálisan esedékes részébe.
Figyelem: Amennyiben ezen alapvető tételek valamelyike hiányzik a fűtési költségelszámolásból, akkor az formailag hiányos. A formailag hibás üzemeltetési költségelszámoláshoz hasonlóan a bérlő ilyenkor sem köteles fizetni.

A fűtési számla tartalma

A feltüntetett minimális információkon kívül a szokásos fűtési költségkimutatás további információkat tartalmaz, amelyeket az áttekintésben mutatunk be.
A bérleti jogviszonyban álló felek megnevezése

• Releváns elszámolási időszak
• Letelepedő személy (bérbeadó / szolgáltató)
• Üzemanyagköltségek és üzemanyagfogyasztás (a fentiekben ismertetett részletekkel együtt)
• Folyamatban lévő működési költségek
• Egyéb fűtési költségtételek (ok és típus szerint külön-külön)
• Teljes összeg
• Forgalmazási szabvány
• Fogyasztásfüggő és fogyasztásfüggetlen költségek az egész épületre és lakóegységenkénti lebontásbanMegosztási kulcs
• A bérlőre eső részesedés összege
• A szolgáltatási díjelőlegek összege
• Elszámolási eredmény

A bérbeadó számviteli kötelezettsége

Bár a fűtési költségekről szóló rendelet (HeizKV) nem tartalmaz kifejezett rendelkezést, a bérbeadónak évente el kell számolnia a fűtési költségekkel. Ez abból adódik, hogy ezek a BetrKV 2. § 4-6. pontja szerint működési költségnek minősülnek. Ennek megfelelően a Német Polgári Törvénykönyv (BGB) 556. §-ának egyedi határidőre vonatkozó rendelkezései a fűtési költségek elszámolására is vonatkoznak, különös tekintettel az elszámolási időszak végét követő 12 hónapos elszámolási határidő.

Szétosztható fűtési költségek

A HeizKV 7. § (2) bekezdése részletesen meghatározza, hogy a hőellátás mely költségei vehetők figyelembe a számlán. A rendelet kötelező érvényű, és nem terjeszthető ki további költségtételekre. Amennyiben a bérleti szerződés olyan záradékot tartalmaz, amely a meghosszabbítást írja elő, az érvénytelen.

Üzemanyagköltségek és szállítási költségek

Ez a költségtétel teljes mértékben felosztható.

• Gáztüzelésű fűtési rendszerek esetében a tüzelőanyagköltségeket a számlázási időszak elején és végén leolvasott mérőórák közötti különbségből kell kiszámítani.
• Olajjal történő fűtés esetén a költségszámítás az épület teljes fogyasztásából vezethető le, amikor összehasonlítjuk a kezdeti készletet plusz a beszerzéseket és ebből levonjuk a fennmaradó készletet.
• Távfűtés esetén az épület tulajdonosának havonta egy díjfizetési számlát küldenek.

Ezeket a hozzájárulási tételeket a fűtési költségkimutatásban kell feltüntetni. Mindhárom ellátási típus esetében fel kell tüntetni a teljes fogyasztást a mennyiség és a költségek szerint.

Figyelem:
Mint minden más tekintetben, a bérbeadó a BGB 556. § (3) bekezdése értelmében köteles a gazdaságosság elvét betartani. Emiatt az üzemanyag-beszerzés során is ki kell használnia a költségelőnyöket, és figyelnie kell a piacot. Az elért költségelőnyöket ez esetben is tovább kell adnia a bérlőknek.
A HeizKV 7. § (2) bekezdése szerint a szállítási költségek is feloszthatók. A szóban forgó olajellátás esetében azonban ez csak azokat a költségeket foglalja magában, amelyeket az ellátó vállalat számláz. A szállítás ellenőrzésének ezen felül felmerülő költségei nem oszthatók meg (AG Charlottenburg, 1986.05.13-i ítélet, 6 C 697/85).

Folyamatos működési költségek

A vezérlőrendszer, a keringetőszivattyú és az olajszivattyú működéséhez villamos energia szükséges. Az üzemi áram fogyasztása külön mérőeszközzel rögzíthető.

Üzemeltetési, felügyeleti és karbantartási költségek

A teljesen automatikus működésnek nincsenek üzemeltetési költségei. Az egyetlen kivétel az, amikor szilárd tüzelőanyaggal működő fűtési rendszereket kell üzemeltetni. Ezeket a költségeket azonban általában már a BetrKV 2. § 14. pontja szerinti illeték fedezi, mert a fűtési rendszer üzemeltetése és felügyelete jellemzően a gondnok feladatai közé tartozik.
Az időszakos ellenőrzés és karbantartás költségei
Az üzemkész állapot és az üzembiztonság rendszeres ellenőrzésének költségei, beleértve a rendszer szakember általi beállítását is, feloszthatók.
Másfelől a felmerülő javítási költségek nem háríthatók át a bérlőkre. Ezek, valamint minden egyéb karbantartási költség kizárólag a bérbeadót terhelik.

Tisztítási költségek

A rendszer tisztításának költségei, beleértve a füstgázrendszert és a kezelőhelyiséget is, a bérlőre háríthatók. A kéményseprés költségei mindig teljes mértékben feloszthatóak. Az egyéb takarítási költségek a gondnoki költségeken keresztül oszthatók meg.

A kibocsátás-szabályozás költségei

A rendelkezés kifejezetten feloszthatónak nyilvánítja a kibocsátások mérésének költségeit a Szövetségi Kibocsátásellenőrzési Törvény rendelkezéseivel összhangban. Ezt évente egyszer kell elvégezni, és a kéményseprő végzi el. Amennyiben az ezzel kapcsolatos költségek a takarítási költségekkel egyidőben merülnek fel, általában egy felosztási tételt képeznek.

A fogyasztás nyilvántartásának költségei

A hőmennyiségmérő eszközök bérleti vagy lízingköltségei, a kimutatás elkészítésének és a leolvasásnak a költségei feloszthatók. Ez tartalmazza az eszközök kalibrálási költségeit is.
A gazdasági hatékonyság elve itt is különös figyelmet igényel. Az ítélkezési gyakorlat szerint a hőmérő szolgáltatás költségei nem oszthatók meg, amennyiben a fűtési költségek 50%-át teszik ki (LG Berlin, 2010.11.03-i ítélet, 62 S 220703).

A menetíró készülékek beszerzésének költségei

A HeizKV 4. §-a előírja, hogy az épület tulajdonosa köteles az arányos hőfogyasztást nyilvántartani. A szükséges készülékeket saját költségén kell beszereznie, amely során csak hőköltségelosztók és kalibrálásra szoruló hőmennyiségmérők használhatók (HeizKV 5. §).
Figyelem: Amennyiben a bérbeadó bérbe vagy lízingbe akarja adni az adott berendezést, erről tájékoztatnia kell a bérlőt, a várható költségek összegének megjelölésével. Amennyiben a bérlők többsége elutasítja a tervezett intézkedést, az nem hajtható végre. Amennyiben a bérbeadó ezen szabályokkal ellentétesen jár el, nem oszthatja szét az ennek ellenére beszerzett eszköz bérleti vagy lízingköltségeit (LG Berlin, ítélet, 2017.03.00, 65 S 352/99).

A csereberendezések ára

A szükséges cserekészülék beszerzése karbantartási intézkedésnek számít. A költségek nem háríthatók át a bérlőkre (AG Hamburg, 47 C 170/93, 1994. 01. 25-i ítélet).
Az egyetlen kivétel az, ha a beszerzés olyan korszerűsítési intézkedésnek minősül, amely tartósan növeli a bérlemény használati értékét, vagy fenntartható megtakarítást eredményez.
Hasznos olvasmány: Bérleti díj emelése korszerűsítés után

A fogyasztás elemzésének költségei

A fűtésben és a melegvízellátásban rejlő megtakarítási lehetőségek megvalósítása érdekében az e célból készített fogyasztáselemzés felosztása is megengedett.

Fogyasztásmérés és megosztási kulcs

Így a fűtési költségeket a szolgáltatási díj elszámolásánál kell rögzíteni.

Fűtési költségszabályozó

A fogyasztás mérése általában a radiátorokra szerelt hőmennyiség-elosztókon keresztül történik. A bennük található mérőberendezések a párolgás elve alapján működnek, és ezáltal lehetővé teszik a hőteljesítmény meghatározását a folyadékszint alapján. A leolvasás után a hőköltségelosztó készüléket új mérőcsővel kell felszerelni.

Elektronikus fogyasztás-nyilvántartás

Az adatok elektronikus fűtési költségszabályozókkal is begyűjthetők, amelyek a radiátor felületi hőmérséklete és a helyiség levegője közötti különbséget mérik. A gyakorlatban azonban ezek az eszközök a magas beszerzési költségek miatt még nem tudtak elterjedni.
Az ítélkezési gyakorlat azt is kimondta, hogy az általuk okozott költségek nem oszthatók meg, amennyiben a beszerzési költségek, a leolvasási és számlázási költségek a teljes fűtési költség felét vagy a tényleges fűtési költséget meghaladják (LG Berlin, 2010.11.03-i ítélet, 62 S 220/03).

Releváns megosztási arány

Meghatározza, hogy az alapköltségek és a fogyasztási költségek aránya mekkora legyen. Amennyiben a bérbeadó és a bérlő nem jutott kifejezett megállapodásra, a bérbeadó a fűtési költségekről szóló rendelet 6. §-ának (4) bekezdése szerint maga határozhat a felosztási kulcsról. Ugyanakkor köteles betartani a HeizKV kötelező érvényű rendelkezéseit (BGH, 2004. 01. 21-i ítélet, VIII ZR 137/03).
Az elosztási kulcsot ezért rendszeresen a bérbeadó határozza meg a méltányos mérlegelés határain belül (BGB 315. §). Ebben az összefüggésben az ítélkezési gyakorlat abból indul ki, hogy a szokásos elosztási kulcs alkalmazása megfelel a méltányos mérlegelésnek (KG Berlin, 8 U 317/01, 2003. 06. 30-i ítélet).
Az ítélkezési gyakorlat csak nagyon szűk feltételek teljesülésekor engedi meg a bérlőnek az elosztási kulcs megváltoztatására vonatkozó igényt, például olyan rendkívüli körülmények esetén, amelyek alapján a megosztási kulcs betartása súlyosan észszerűtlennek tűnik (OLG Frankfurt, 03. 04. 03-i határozat, 20 W 132/01). Amennyiben a bérlő ilyen rendkívüli körülményeket hoz fel, a bérbeadót terheli az elosztási kulcs megfelelőségének bemutatása és bizonyítása (LG Berlin, 86. 12. 04-i ítélet, 62 S 87/86).

Az megosztási arány újbóli meghatározása

A bérbeadó jogosult a jövőbeni elszámolási időszakokra vonatkozóan a bérlőhöz intézett nyilatkozattal a felosztási kulcsot újra meghatározni (HeizKV 6. § (4) bekezdés 2. mondat). Ez a jog azonban nem minden esetben adott.
Megjegyzés: A bérbeadó csak egyszer, az elosztási kulcs első meghatározásától számított első három éven belül, illetve a felhasználói csoportok szerinti előzetes nyilvántartás bevezetése esetén vagy a fűtési energia fenntartható megtakarítását eredményező strukturális intézkedések végrehajtását követően jogosult erre. A fűtési szerződésről szóló rendelet (HeizKV) 6. § (4) bekezdésének hatályán kívül az elosztási kulcsot csak valamennyi bérlő hozzájárulásával lehet megváltoztatni. Amennyiben csak az egyik bérlő nem hajlandó beleegyezni, a változás nem lehetséges.
A HeizKV 6. § (4) bekezdés 2. mondat 2. szakasz 3. pontja alapján az elosztási kulcs (fűtési és melegvízköltségek esetében) minden elszámolási időszak előtt újra meghatározható, ha erre megfelelő ok áll fenn. Ilyen okot vélelmezhetünk, amennyiben az előző elosztási kulcs egyenlőtlen eredményekre vezet. Ez különösen akkor áll fenn, amennyiben egyes bérlők objektíve hátrányos helyzetbe kerülnek a felosztási kulcs alkalmazása következtében, anélkül, hogy ez indokolt lenne. A bérlőket a változásról az elszámolási időszak kezdete előtt tájékoztatni kell.

Felosztási kör

A hőszolgáltatás költségeinek elosztását a fűtési költségekről szóló rendelet 7. §-a szabályozza. A teljes fűtési költséget mindig szét kell osztani. Az elosztási kulcs meghatározásakor a teljes költséget először fogyasztásfüggő és fogyasztásfüggetlen költségekre osztjuk.
A teljes költség minimum 50, de maximum 70 százalékát a nyilvántartott hőfogyasztás alapján kell szétosztani. A fennmaradó költségeket a lakóterület vagy a használt terület alapján kell kiszámítani (30-50 százalék).
Amennyiben az épület nem felel meg a hőszigetelési rendelet követelményeinek, olaj- vagy gázfűtéssel látják el, és a szabadon lévő hőelosztó csövek túlnyomórészt hőszigeteltek, 70 százalékot kell elosztani a nyilvántartott hőfogyasztás szerint. Amennyiben túlnyomórészt szigeteletlen hőcsövekkel rendelkező épületről van szó, a hőfogyasztás az elismert technológiai szabályok szerint határozható meg.

A fűtési költségek fogyasztásfüggő aránya

A költségek ezen részének meghatározásához a végleges menetíró készülékeket leolvassák. Az egyes lakások fogyasztását az ott leolvasott értékek és az összes lakás mért értékeinek összegének hányadosából számítják ki.
Megjegyzés: A Megfelelő szellőztetés és fűtés bérelt lakásokban cikkünkből megtudhatja, hogyan lehet megfelelően és költséghatékonyan szellőztetni és fűteni a lakást.

Fogyasztott mennyiségtől független fűtési költségek

A bérbeadó a teljes lakóterületet (beleértve az erkélyeket, loggiákat és tetőteraszokat), a fűthető lakóterületet vagy a zárt tereket veheti alapul a fogyasztástól független költséghányad meghatározásához.
Amennyiben a lakások alaprajza erősen eltér, és ezzel összefüggésben a fűthető terület is eltérő, a jóhiszeműség követelménye (BGB 242. §) megkövetelheti a választási jog korlátozását.

A bérbeadó tájékoztatási kötelezettsége

A módosított HeizKV 6. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó köteles a bérlőt a mérőóra-leolvasás során rögzített fogyasztási értékekről időben értesíteni. Ezt a leolvasást vagy egyéb rögzítést követő egy hónapon belül kell megtennie, kivéve azt az esetet, ha a készülékek tárolják az adatokat, hogy a bérlő bármikor maga ellenőrizhesse azokat (HeizKV 6. § (1) bek. 2. és 3. mondat).

A melegvíz költségeinek szétosztása

A melegvíz költségeinek felosztására ugyanaz a felosztási szabvány vonatkozik, mint a tiszta fűtési költségekre. A fűtési költségeket szabályozó rendelet (HeizKV) 8. § (1) bekezdése előírja, hogy a költségek minimum 50 százalékát, de maximum 70 százalékát a fogyasztás alapján kell elszámolni, a fennmaradó költségeket pedig a lakóterület vagy a felhasznált alapterület szerint kell szétosztani.
A költségtételeket rendszeresen figyelembe veszik a működési költségszámlán vagy a fűtési költségszámlán. A vízmelegítés költségei ennek megfelelően a HeizKV 7. § (2) bekezdésének rendelkezése alá esnek, a vízellátás költségeit pedig a BetrKV 2. § 2. szakasz 2. pontja tartalmazza.

Költségmegosztás összekapcsolt rendszerek esetében, HeizKV 9. §

Összekapcsolt létesítmények esetében az egységesen felmerülő költségeket külön kell megállapítani, kiszámítani és a mindenkori fogyasztás szerint szétosztani (HeizKV 9. § (1) és (4) bekezdés).
Az arányokat a HeizKV 9. § (2) és (3) bekezdésében meghatározott szabványok és számítási módszerek alapján kell meghatározni. A központi melegvíz-ellátó rendszer hőfogyasztásból való részesedését a HeizKV 9. § (2) bekezdése szerint, míg a tüzelőanyag-fogyasztásból való részesedését a 3. alszakasz szerint kell meghatározni.

Bérlőváltás és időközi mérőóra-leolvasás

Bérlő személyében történt változás esetén a bérbeadónak időközi mérőóra-leolvasást kell végeznie. Ebben az esetben csak azoknak a helyiségeknek a leolvasására van szükség, amelyeket a változás érint. Emiatt nem szükséges az egész épület fogyasztási értékeit rögzíteni, mivel ennek rendszeres elvégzése elfogadhatatlanul magas költségekkel járna.
A fűtési költségelszámolás elkészítése után a fogyasztási értékeket egymással egyeztetik, figyelembe véve az időközi mérőállásban rögzített értékeket, és szétosztják az előző és a következő bérlők között (HeizKV 9b. § (2) bekezdés). A bérleti szerződésben megengedett az ettől eltérő megállapodás is (HeizKV 9b. § 4. bekezdés).

Fűtési költségek helytelen költségelszámolása

A bérlőnek a fűtési költségelszámolással szemben a BGB 556. § (3) bekezdés 5. mondata szerinti határidőn belül (a szolgáltatási díj elszámolás kézhezvételétől számított tizenkét hónap elteltéig) kell esetleges kifogást emelnie. A fűtési költségszámlára is érvényes minden egyéb különös jogszabályi rendelkezés, valamint a járulékos költségek elszámolásával kapcsolatban ismertetett egyéb elvek. A bérlő késedelmes elszámolás esetén fennálló jogait, valamint az ellenőrzéshez és felülvizsgálathoz fűződő jogosultságát is ennek megfelelően értékelik.

További információk:
•    Tiltakozás a szolgáltatási díjak helytelen elszámolása ellen
•    A bérlők ellenőrzési és felügyeleti jogai
•    Megosztható szolgáltatási díjak - Mit számíthatnak fel a bérbeadók?

A fűtési költségek mérséklése

Bizonyos feltételek teljesülése esetén a HeizKV a bérlőnek jogot biztosít a bérleti díj csökkentésére, ha a bérbeadó megszegi azt a kötelezettségét, hogy a fűtés vagy a melegvíz-szolgáltatás költségeit nem a fogyasztás szerint számolja el, ahogyan azt a HeizKV kötelező rendelkezései előírják.
Ebben az esetben a bérlő jogosult a költséghányadát 15 százalékos átalányösszeggel csökkenteni, ha a költségeket nem a fogyasztás alapján számítják ki (HeizKV 12. §). Az ítélkezési gyakorlat szerint az ilyen csökkentési jogot abban az esetben is meg kell erősíteni, ha a fogyasztást még a lakás egyik helyiségében sem rögzítik, anélkül, hogy a bérlő ezért felelős lenne (LG Berlin, 03. 04. 29-i ítélet, 64 S 46/03).

Ennek megfelelően a bérlőnek jogosult a bérleti díj csökkentésére, különösen akkor, ha a fogyasztás rögzítésére szolgáló eszközök egyáltalán nem állnak rendelkezésre, vagy ha a számlázás a készülékek megléte ellenére nem a fogyasztás alapján történik. Ugyanez érvényes arra az esetre is, ha az eszközök a számlázási időszak alatt meghibásodnak vagy tönkremennek.
Ha azonban működőképes eszközök állnak rendelkezésre az arányos hőfogyasztás rögzítésére, a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság elutasítja, hogy a bérlő élhessen a hőfogyasztás költségeinek mérséklésére vonatkozó jogával, ha csak a melegvíz-fogyasztás arányos rögzítésére szolgáló eszközök hiányoznak (BGH, 05.09.14-i ítélet, VIII ZR 195/04). Ilyen feltételek mellett a bérlő csak a fogyasztástól független melegvízköltségek csökkentésére jogosult.

A legfontosabb témák rövid összefoglalása

Mi tartozik a fűtési költségekhez?

A felosztható fűtési költségek magukban foglalják a tüzelőanyag- és szállítási költségeket, az üzemeltetési villamos energia, az üzemeltetés, a felügyelet és a gondozás, valamint a tisztítás, a tesztelés és a karbantartás költségeit. A költségek között szerepelnek az immisszió-ellenőrzés és a fogyasztás nyilvántartása, valamint a fogyasztáselemzés költségei is.

Milyen tételekből áll a fűtésszámla?

A fűtési költségeket a bérlő egyéni fogyasztása alapján számítják ki. A fűtési költségekről szóló rendelet szerint a fűtésfogyasztás teljes költségének legalább 50%-a, legfeljebb 70%-a megosztható. Ha a bérbeadó a teljes fűtési költséget a fogyasztástól függetlenül számolja el, a bérlő maga 15%-kal csökkentheti.

Németországban bérel lakást?

Akkor nagyon fontos, hogy felelősségbiztosítással rendelkezzen. Ez fedezi az Ön által okozott károkat a lakásban. Kivéve az üvegkárokat. Ehhez a lakásbiztosításon belül külön üvegbiztosításra van szükség:

Felelősségbiztosítás:
https://nemetorszagibiztositas.hu/biztositasok/felelossegbiztositas/

Lakásbiztosítás:
https://nemetorszagibiztositas.hu/jogvedelem-biztositas-kalkulator/

Ezt a cikket a német biztosítási ügyvédek írták:
JOGVEDELMI BIZTOSITÁS KALKULÁTOR MAGYARUL

További kérdések esetén szívesen segítünk

Kevin Ressler

Mobil: +4915122656507
Telefon: +4981222285225
eMail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu