Ingatlanpiac alakulása 2025-ben Németországban
Hogyan alakulnak a lakóingatlanok árai a következő években?
Folytatódik a lakóingatlanok drágulása Németországban
Kelt: 2025. augusztus 14.
Folytatódik a lakóingatlanok áremelkedése a jelzáloglevél-bankok friss elemzése szerint. Április és június között 1,1 százalékkal emelkedtek a lakások és házak árai az előző negyedévhez képest a berlini Német Jelzáloglevél-bankok Szövetsége (VDP) szerint. Kis vigasz, hogy a negyedéves árnövekedés kismértékben, 0,1 ponttal lassult. Ennek oka, hogy az utóbbi időben jelentősen csökkent az újonnan épített ingatlanok átadása, és egyre több vásárló verseng a piacon kínált viszonylag kevés lakóingatlan iránt - ez tovább emeli az árakat. Az előző évhez képest a fenti fejleményekkel összhangban magasabb szinten vannak az árak mint tavaly: a lakóingatlanok árnövekedése éves szinten 4,1 százalékos. A szövetség több mint 700 hitelintézet által szolgáltatott ingatlanfinanszírozási adatokat használt fel az árak alakulásának kiszámításához. Németország hét legnépesebb városa közül az árak Düsseldorfban (2 százalék), illetve Frankfurt am Mainban (1,7 százalék) emelkedtek a leggyorsabban. A legkisebb növekedés Stuttgartban volt, ahol a lakások és házak 0,8 százalékkal – azaz átlag alatt - drágultak.
Forrás: n-tv.de
Német ingatlanpiac: Csökkenő vételárak, növekvő lakbérek
Kelt: 2024. aug 30.
A lakásépítés nagyon drága lett az elmúlt években, mert mind a hitelkamatok, mind a tényleges építési költségek meredeken emelkedtek. Ennek eredményeként mind a lakásépítési számok csökkentek, mind pedig a potenciális ingatlanvásárlók érdeklődése alábbhagyott. Ez természetesen alacsonyabb vételárakat eredményezett. A Pfandbriefbank-Verband közlése szerint a legnagyobb visszaesés Münchenben, Németország legdrágább városában volt tapasztalható (éves szinten -5,3%). Mivel az építőipari tevékenység visszaesése súlyosbítja a lakáshiányt, a bérleti díjak korábban is látható megas szintje megmarad, sőt tovább fokozódik. A lakóházak bérleti díjai például 5,6 százalékkal emelkedtek egy év alatt - ez a szám az újonnan megkötött bérleti szerződésekre vonatkozik, nem pedig a meglévő lakásbérleti szerződésekre. A bérlők számára kellemetlen tendencia vége tehát nem látható egyelőre.
Német lakáspiaci előrejelzés 2023-ig
Kelt: 2021. október 9.
Hogyan alakulnak a lakóingatlanok árai a következő években? Hol várható a tulajdonlakások legnagyobb mértékű értéknövekedése? A QUIS (Quartiers-Informations-System), az Analyse & Konzepte immo.analytics GmbH leányvállalata, közzétett egy adatelemzésre támaszkodó előrejelzést 2023-ra Németország összes irányítószám-körzete elemzése alapján.
A számításoknál különböző paramétereket, trendeket és szezonális hatásokat is figyelembe vettek. Bettina Harms, a cég ügyvezetője szerint „az eredmények jó támpontokat nyújtanak a különböző helyszínek várható árváltozásainak fejlődését illetően.”
Az összes járás közül Freyung-Grafenau fog legjobban erősödni
A német járások közül a QUIS 2023-ra átlagosan 16,3 százalékos lakóingatlanérték-növekedést vár Freyung-Grafenau esetében a Bajorország és Csehország határán. Németországban sehol sem számítanak ennél nagyobb növekedésre. A második és harmadik helyen két bajor járás áll: Altenkirchen im Westerwald (Rheinland-Pfalz) és a felső-frankföldi Hof áll átlagosan 14,5 százalékos illetve 12,7 százalékos mértékkel.
A QUIS számításai szerint a legnagyobb értékvesztés a türingiai Saalfeld-Rudolstadt esetében várható, ahol a tulajdonlakások értéke 2023-ra várhatóan 10,2 százalékkal csökken. Spree-Neisse (Brandenburg) járásban a szakértők átlagosan 8,5 százalékos értékvesztésre, a Saale-Orla járásban (Türingia) pedig 8,4 százalékos mínuszra számítanak.
A nagyvárosok között Lübeckben fognak leginkább emelkedni az árak
A nagyvárosok összehasonlítása alapján, a legnagyobb értéknövekedést – átlagosan 12,1 százalékos növekedéssel –Lübeckben (Schleswig-Holstein) jósolják – bár a tulajdonlakások árai már most is magas szinten vannak. Lipcsében (12 százalék) és Bremerhavenben
(10,8 százalék) is érdemes lesznek befektetéseket eszközölni. Braunschweig, Essen, Augsburg, Halle (Saale) és Wolfsburg esetében is több mint 10 százalékos növekedés várható.
A berlini lakóingatlanok értéke várhatóan 9,7 százalékkal nő. Még a már amúgy is drága Hamburgban (7,5 százalék) és Bajorország fővárosában, Münchenben (8,5 százalék) is további növekedés várható 2023-ig.
Frissítve: 2021. október
Ingatlant vásárolni olykor olcsóbb mint bérelni
Kelt: 2017 okt 4:
A németek több mint fele bérlakásban él, és úgy gondolja, hogy nem tudna megengedni magának egy saját lakást. Pedig, annak, aki lakástulajdonba fekteti be a pénzét, nem kell aggódnia az emelkedő bérleti díjak vagy a problémás bérlők miatt.
Utánajártunk, hogy valóban olcsóbb-e bérlakásban élni Németországban, mint saját ingatlan vásárlásába belefogni. Következzenek a részletek.
Berlini példa
A focus.de az ImmobilienScout24 ingatlan portálon Berlin körzetében összesen 17 azonnal beköltözhető, 45-55 négyzetméteres eladásra szánt lakást talált maximum 100.000 eurós vételárral.
Ha egy ilyen lakás vásárlási költségeit teljes egészében a bank állja, a kamat költség havonta 170 euró 2 százalékos kamatláb esetén. Ehhez hozzáadódik a 2 százalékos törlesztési részlet, ami további 170 euró. Ezzel a havi részlet, amellyel a banknak tartozol 340 euró.
Mint tulajdonosnak, számolnod kell a lakásvagyon kezelés (WEG-Verwaltung) és karbantartási tartalék (Instandhaltungsrücklage) plusz költségeivel, ami kb. 55 euró havonta. A lakástulajdon összköltsége tehát összesen 395 euró.
Mi a helyzet a bérlakásokkal?
Ugyancsak az Immobilienscout24 weboldalon 18 találat volt lakhely jogosultsági igazolás (Wohnberechtigungsschein) nélküli berlini bérlakásokra, amelyek nem kerülnek többe, mint 395 euró.
Ha a havi 170 eurós törlesztő részletet nem számoljuk a hideglakbérhez (Kaltmiete), mivel ez a pénz a saját vagyonba folyik, 225 euró vásárlási összeget kapunk.
Ezzel ellentétben, az Immobilienscout24 oldalon egy találat sem volt olyan bérlakásra, amely maximum 225 euróba kerülne havonta. Itt vedd figyelembe azt is, hogy a törlesztő kamatrészesedés hónapról hónapra csökken, a hideglakbér viszont egyre emelkedik.
A kamatok alacsonyabbak, mint valaha
Bizonyított tény, hogy a lakásvásárlás olcsóbb Németországban, mint a lakásbérlés.
A kölni gazdaságkutató intézet (IW) felmérése azt igazolja, hogy a lakásvásárlás átlagban 33 százalékkal olcsóbb, mint a lakásbérlés. Berlinben ez a különbség 36 százalék.
Ennek az az oka, hogy alacsony az építési hitelkamat (Bauzinsen). 2017. júniusban a tényleges átlag évi lakásépítési kamat a szövetségi statisztikai hivatal adatai szerint 1,87 százalék volt. 2011-ben ez az érték a duplája volt.
Megoldások a magas vásárlási mellékköltségekre
Sok család azért nem mer lakásvásárlásba fogni, mert a vásárlási mellékköltségek eléggé tetemesek lehetnek, és azokat saját vagyonból kell állniuk.
Az ingatlan átruházási adó (Grunderwerbsteuer), közjegyzői költségek (Notarkosten) és az ügynök jutaléka (Maklerprovision) a vásárlási ár jó 15 százalékát teszik ki Berlinben. Például egy 200.000 eurós vételár esetén 30.000 euró mellékköltséget kell kifizetned a saját pénzedből.
Ahhoz, hogy a fiatal családosok is kedvet kapjanak a lakásvásárláshoz, jó megoldás lenne az ingatlan átruházási adó elengedése első lakás vásárlása esetén. Ez máris 6 százalékot vesz le a mellékköltségek terhéből. Továbbá, ha egy nagy közvetítőtől vagy kivitelezőtől vásárolsz, elmarad az ügynöki jutalék is. Így a szükséges magánvagyon összege a minimálisra csökkenhet.
Mindezek fényében, ha lakásvásárláson töröd a fejed Németországban, ne add fel mindjárt a rajtnál. Informálódj, nézz utána a vételáraknak és bérleti díjaknak, és ha szükséges, kérj szaktanácsadótól segítséget.
Forrás: www.focus.de
Ez is érdekelhet:
- Lakás Németországban - Béreljünk vagy vegyünk? Mikor éri meg venni?
- Az ingatlanok bér-vásárlása (Mietkauf) Németországban. Mi ez és hogyan működik.
- Lakás, házvásárlás Németországban - 1. rész: szótár
- Mely költségek ruháthatók a bérlőre?
Egyébb kapcsolódó cikkek
Itt vannak az ingatlanpiaci fordulat első jelei
Münchenben csökkentek leginkább az árak
Kelt: 2022 aug. 9.
Münchenben évekig csak egy iránya volt az áraknak: felfelé. Az Immoscout24 internetes portál szerint a városban a társasházak ára az év eleje óta hét százalékkal csökkent, ami erősebb, mint bárhol máshol a hét legnagyobb német városban. Ez a cég csütörtöki sajtóközleményéből derül ki.
Csak Kölnben és Berlinben nőttek az ingatlanárak
Az elemzés a 2022 januárja és júliusa közötti időszakra terjed ki, és 312 olyan német várost és kerületet értékelt ki, ahol több mint 100 000 lakos él. Az Immoscout24 szerint országszerte 6,2 százalékkal csökkent a társasházak négyzetméterenkénti ára (családi házak: mínusz 4,8 százalék). A hét legnagyobb város közül a lakásárak csak Berlinben (plusz egy százalék) és Kölnben (2,2 százalék) emelkedtek az árak.
Meg kell jegyezni, hogy ezek az ajánlati árak, vagyis azok az árak, amelyeken az ingatlanokat a portálon közzéteszik. A tényleges eladási árak valószínűleg gyakran eltérnek egymástól - azonban a csökkenő piaci trend közepette általában nem valószínű, hogy meghaladják az ajánlati árakat.
Mit érnek ezek az adatok?
Hogyan kell ezeket a számokat értékelni? A 2022-es müncheni beszerzési árak hivatalos értékei csak 2023 nyarának elején lesznek elérhetők, amikor München város szakértői bizottsága (Gutachterausschuss) előterjeszti jelentését, amely az előző évben kötött összes adásvételi szerződésen alapul.
Forrás: sueddeutsche.de
Hol fognak a német ingatlanárak visszaesni szakemberek szerint?
Kelt: 2022. július 6.
Nagy általánosságban 2035-ig csökkenni fognak az ingatlanárak.
Ezt az idei Postbank Wohnatlas számításai mutatják meg, melyet évente hoznak nyilvánosságra a 402 németországi régió ingatlanárainak előrejelzésére. A prognózishoz átlagos méretű német lakásokat (92 négyzetméter) vettek alapul, belekalkulálva a közvetítői, közjegyzői és egyéb felmerülő illetékeket, valamint a tartományonként eltérő vételi illetékeket (3,5-6,5 %).
Ingatlanvásárlási szempontból ÉK-Németországban a mecklenburgi Vorpommern-Rügen-járás számít jelenleg a legkevésbé gazdaságosnak. Itt nagyjából 4.400 euróval többet kell fizetni egy négyzetméterért a németországi átlagnál. A prognózis szerint azonban a kedvelt nyaralóhely ingatlanárai egészen 2035-ig 1,58%-al fognak esni évente. Az ingatlanok átlagárai a szigeten (beleszámítva a már említett illetékeket is) 454.128 eurót tesznek ki, 13 évvel később csupán 328.416 eurót kaphatunk a lakásunkért, a szakértők számításai szerint ezzel 125.712 eurós veszteséget könyvelhetnénk el.
Hol nem számíthatunk nyereségre?
A fenti nyaralóhely nem egyedi eset: a 402 város és járás közül 331-ben veszteséges lehet ingatlanbefektetésünk 2035-ig. 100.000 eurónál magasabb veszteséget ígér a brandenburgi Uckermark-járás, ezt a határt megközelíti a türingiai Suhl városa is (-93 ezer euró).
A számítások alapján nem éri meg lakóingatlanba fektetnünk Odera-Frankfurtban ( -90.323 eurós veszteség 13 év alatt), a bajorországi Ambergben (-69.977 euró) és Bayreuthban (-61.889 euró) sem. A nagyobb városokat tekintve veszteséges lehet az északi Lübeck (-59.000), Hamburg (-18.000), Dortmund (-42.683) és Essen (-47.156) is.
Hol lehet érdemes befektetni?
Délen és egyes nagyvárosokban azonban nyereségünk is származhat a vásárlásból. Összesen 70 ilyen régiót állapítottak meg. Ide tartozik Berlin, München, Köln, Frankfurt (Majna), Stuttgart, Keleten pedig Drezda és Lipcse. Befektetésre érdemesnek tartják a szakértők a közepes méretű egyetemvárosokat, mint például Münster, Heilbronn, Heidelberg, Regensburg vagy Jéna.
Egyes déli tartományokban azonban nőnek az ingatlanárak, az elemzés Bajorországot, Baden-Württemberget és Alsó-Szászország egyes járásait emeli ki. Ezen járásokban természetesen az országos átlagnál többet is kell kifizetnünk egy lakásért, ám a növekvő árak mellett az itteni befektetések stabil nyereséget ígérnek.
Az ingatlanárak nem feltétlenül csökkennek azokban a tartományokban sem, melyek veszteséget mutatnak 2035-ig. A régiók nagyjából felében, 206-ban csökkennek az árak, 125 régióban pedig nem növekednek az árak elég gyorsan ahhoz, hogy a 13 év alatt fedezzék az amortizáció költségeit. Ide tartozik Hamburg és Hannover, ahol az évi 0,65, illetve 0,09 %-os áremelkedés ezt nem képes fedezni.
Az adatok csupán tájékoztató jellegűek, ám szakértők számításain alapulnak. Ha kíváncsi vagy a saját lakóhelyed adataira, a forráscikkben rendelkezésre áll táblázatos kereső is.
Kelt 2022 júlis 6
Forrás: focus.de
Hol érdemes lakást venni Németországban?
Mi a Mietrenditeatlas?
Kelt: 2021-09-30
Jobban megéri Kölnben vagy Berlinben lakást venni, mint Münchenben, ha befektetés céljából vásárolsz.
Az egyetemi városok közül a legmagasabb hozamra Göttingenben számíthatsz, ha kiadod az ingatlant, és Potsdam is nagy hozammal kecsegtet. Ez a következtetés vonható a Baufi24 által elkészített Mietrenditeatlas adataiból.
Az atlasz az irányítószám megadását követően megmutatja az éves, átlagos bruttó bérbeadási hozamot. A Baufi24 kiválasztott városok részletes kiértékelést végzett el.
Mennyire éri meg a nagyvárosokban ingatlant vásárolni?
Ennek alapján a bérbeadási hozam Kölnben átlagosan 3,63 százalékot tesz ki. A karneválok fővárosa ezzel vezeti Németország hét legnagyobb városának rangsorát. A második és harmadik helyen Stuttgart (3,58%) és Frankfurt am Main (3,35%) következik. Berlin a nemrégiben még érvényben levő lakbérstopp miatt 3,21 százalékkal együtt is az ötödik helyen szerepelt. A hetes lista legvégén München (2,65%) áll.
“Németországban a 2 és 5 százalék közötti értékek szokásosak. Minden 4 százalék feletti érték elég jónak számít. Természetesen a konkrétan kiadó ingatlan paramétereit is figyelembe kell venni.”, értékeli Tomas Peeters, a Baufi24 vezetőségi tagja az eredményeket. Különösen a nagyvárosokban emelkedtek a vételárak olyan mértékben, hogy ritkák lettek a magas hozamok.
Milyen hozamra számíthatsz az egyetemi városokban?
Aki egyetemi városban szeretne bérlakásba pénzt fektetni, az Göttingbenben jár a legjobban: ott az átlagos éves hozam 4,43 százalék. Gießenben 3,90, Darmstadtban 3,87 százalékos hozamra lehet átlagosan szert tenni. Egyetemi városnak azt tekintették a felmérés készítői, ahol a lakosok 15 százaléka egyetemen vagy főiskolán tanul.
Milyenek a hozamok a gyorsan növekvő városokban?
Ezen kívül azon városokban rejlő potenciált is megvizsgálta, ahol az elmúlt évben a legnagyobb volt a lakosok számának növekedése. Ebben a csoportban Potsdam végzett az élen (4,28%), utánuk Flensburg (4,20%) és Offenbach am Main (3,88%) következtek.
Konkrét objektumra is lekérdezhető a hozam
A bruttó bérbeadási hozamot a vételár, alapterület és rezsi nélküli lakbér (Kaltmiete) alapján kiszámítja a kalkulátor. A Baufi24 három eszközt bocsát felhasználói rendelkezésére ingyen: egy vételár-térképet, egy lakbér-térképet és a fent leírt hozamszámító kalkulátort. A ház vagy lakás értékének megadását követően egy részletesebb számításhoz is hozzá lehet férni. Az adatokat rendszeresen frissítik. „Olyan egyszerűvé tesszük az ingatlanfinanszírozást, amennyire csak lehet. Ehhez hozzátartozik a szakértői vélemény is arról, hogy érdemes-e ingatlant venni egy adott helyen.”, tájékoztat Tomas Peeters
