Lakbér felmondási határideje Németországban.
Hogyan kell felmondani a lakásbérleti szerződést?
Akárcsak a munkaszerződések esetén, ha nincs előre meghatározva mennyi időre adnak ki egy lakást, törvény szerint meghatározatlan időre bérelik azt ki.
Természetesen ebben az esetben is fenáll a szerződés megszakításának a lehetősége, figyelembe véve az ezzel kapcsolatos törvényes feltételeket.
De lássuk kinek kedveznek a bérlakás felmondási lehetőségei?
A bérlő általános és különlegesebb felmondási jogai
A bérlőnek általában 3 honap áll a rendelkezésére, hogy felmondhassa a lakást, éspedig kötelezően a folyó honap 3.dik munkanapjáig (Németországban a szombat is ideszámít), ahhoz, hogy az illető hónap is számításba jöjjön. A kérést feltétlenül írásban kell benyújtani, de nem szükséges újraírni, ha nem ér célhoz a honap első 3 munkanapján, ilyenkor azonban rátevődik egy újabb honap a határidőre.
Konkrétan, ha például március 31.-ével szeretnéd felmondani a lakást, akkor január 3.-ig meg kell érkezzen a felmondás a bérbadóhoz. Ha pld. január 2.-a egy vasárnap lenne, akkor január 4.-én sem érkezik meg későn a felmondásod.
Abban az esetben, ha lekésed a határidőt (és pld. január 5.-én érkezik meg a felmondásod a bérbeadóhoz), akkor nem kell új felmondást küldeni. A felmondás automatikusan eltolódik egy hónappal (példánkban április 30.-ára).
Léteznek különlegesebb esetek, amikor a bérlő hamarabb felmondhatod a lakást, mint például:
- emelkedik a bérleti díj (2 hónap)
- nagyobb építkezési munkálatok (1 hónap)
- egészségügyi rizikók (pld penész)
A bérbeadó általános és különlegesebb felmondási jogai
A bérbeadó felmondási határideje általában attól függ, mennyi ideje lakik ott a jelenlegi bérlő:
- 3 hónap: 0-5 év
- 6 hónap: 5-8 év
- 8 évtól felfele: 9 hónap
Ezen a téren is léteznek különlegesebb esetek, amikor is indokolttá válik a felmondási határidő lerövidítése, mint például:
- nem lett 2 honapig egymásután kifizetve a lakbér (határidő nélküli felmondás lássd: § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
- szerződésellenes cselekedetek: (pld. kábítószerkereskedés, galambok gyakori etetése, egy ablak beépítése a bérbeadó beleegyezése nélkül)
- a házi rend felbontása (a bérbeadó vagy más bérlők háborítása és bántalmazása, szándékos rongálás, áramlopás)
Fontos tudni, hogy a kevésbé súlyos esetekben (mint például kutyatartás ennek tilalma ellenére, éjszakai hangoskodás) a bérbeadó köteles előbb egy figyelmeztetést küldeni (§ 543 Abs. 3 BGB), mielőtt megszakítaná a szerződést.
Rövidített illetve hosszabított felmondási határidők
Rövidithető a felmondási határidő (4 hét úgy bérbeadónak, mint bérlőnek) - az albérletbe kiadott bútorozott szobák esetében vagy a szolgálati lakások esetében (1 honap ha nincs érvényben már a munkaszerződés és a bérbeadó ki akarja adni a lakást egy új munkásnak).
Hosszabított határidőkről (5 év felett 9 hónap) beszélhetünk az un. "egy tető alatt"-i változatban, amikor is a bérlő és bérbeadő ugyanazon a telken, két külön épületrészben laknak - pld. duplex.(lássd: § 573a BGB).
Abban az esetben ha a bérbeadó a bérlővel az átlagosnál hosszabb határidőben egyeznek meg, ez csak a bérbeadóra lesz érvényes, ellenkező esetben viszont, ha rövidebb a megegyezett határidő az átlagosnál csupán a bérlő az, aki élhet ezzel a joggal.
Figyelem azonban! Habár a polgári törvények alapján (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16) a bérlőnek bármikor joga van felmondani, a bérbeadónak is szabad a szerződésben egy maximum 4 évre kiterjedő lakásfelmondási tilalmat megszabni.
Hogyan lehet tiltakozni a kilakoltatás ellen?
A lakbérlési szerződés felbontása ellen írásban lehet tiltakozni, lehetőleg 2 honappal a kitűzött határidő előtt, abban az esetben, ha a bérbeadó megadja ezt a lehetőséget a felmondási iratokban. (ha elmulasztja ezt de kérelmezi a bérlő kilakoltatását, ez utóbbi később is fellebezheti a felmondást, akár közvetlenül a perbeadás előtt is).
Abban az esetben ha a feleknek nem sikerül közös megegyezésre jutniuk, a törvényszék dönti majd el, hogy melyik félnek az érdeke fontosabb.
Jó tudni, hogyha a bérlő nehéz helyzete miatt éppen nem tud kiköltözni, akkor az ő érdekei elsőbbséget képviselnek a bérbeadó esetleges anyagi kárával szemben. De lássuk, mi számít egyáltalan nehéz helyzetnek? Ha a bérlő vagy egyik családtagja bizonyítani tudja, hogy olyan problémai vannak, amik megakadályozzák abban, hogy határidőre elköltözzön, mint például:
- előrehaladott terhesség
- közeledő iskolai vagy szakmai vizsgák
- komoly betegség vagy fogyatékosság
- öregség
- szükségszerű átmeneti lakás ameddig hely ürül máshol (pld. öregotthon)
- hajléktalanná válás veszélye, mivel nem került semmilyen más lakás
- 30 évnél hosszabb tartózkodás a lakásban
Tény, hogy a törvényszék a helyzetnek megfelelően szabja meg a határidőmeghosszabítást, terhesség és vizsga esetén ezek nyilvánvalóan adódnak maguktól, másfajta nehézség esetén, mint például "szűkös lakhatás" várhatólag egy hosszabb határidőt szabnak ki.
Egy meghatározatlan időre szóló határidő csakis súlyos esetekben léphet érvénybe, mint például a bérlő nagyon előrehaladott kora.
