Javítás és korszerűsítés a bérelt lakásban. Tudnivalók bérlőknek.
Mit érdemes a bérlőknek tudni lakásfelújítás vagy korszerűsítés esetén?
Általában, ha a bérbeadó javítani vagy korszerűsíteni szeretné a lakást, akkor ezt a bérlőknek el kell fogadniuk. Van azonban pár kivételes eset, amelyet a bérlő kifogásolhat.
A korszerűsítésekről alapvetően a bérbeadó dönt
Alapvetően a karbantartási és a javítási munkák a bérbeadó felelőssége. Ez magában foglalja az összes olyan munkát, amely a lakás vagy az épület szerződéses állapotának fenntartásához vagy helyreállításához vezet.
Ha a bérbeadó azonban elmulasztotta a korszerűsítés bejelentését, akkor a bérlőnek ezt nem kötelező elfogadni és elvben elutasíthatja a lakáshoz való hozzáférést, sőt még az építkezés leállítását is kérheti a bíróságon. Ilyen esetben a bérleti díj sem növekedhet a munkálatokat követő hat hónapban. A teljes bejelentési mulasztás esetén a bérlő érvényesíti a törvény által előírt különleges felmondási jogát és a következő hónap végén felmondhatja a bérlést.
Alapvetően a bérlőnek tűrnie kell a korszerűsítést, de nem kötelező azonban elfogadnia az új ajtó- és ablakcserét a téli hónapokban. Ugyanakkor a bérlő elutasíthatja a luxus felújítást (mint például aranyozott csapok).
A lakásbérlőnek azt az újítást sem kell elfogadnia, amely csökkenti a lakóteret, bizonyos szobákat teljesen megszüntet vagy lakásbővítést eredményez. A bérlőnek a korszerűsítés bejelentésétől számított egy hónapon belül írásban kell értesítenie a bérbeadót a kifogásairól.
Ezután a bérbeadónak mérlegelnie kell a bérlő érveit. Ha például a korszerűsítés alatt az éghajlatvédelem és az energiatakarékosság érdekében szereltek be új berendezéseket, akkor a bér még csökkenthet is. Kivételt képez az energetikai korszerűsítés, ilyen esetben a munkálatokat követő három hónapban nem csökkenhet a bér. Még akkor sem, ha a bérlő a korszerűsítés után vette át a lakást.
A korszerűsítési munkálatok befejezése után a bérbeadó megemelheti a bérleti díjat. Az éves bérleti díj legtöbb a felújítási költségeik tizenegy százalékával növekedhet. Ha az építkezési változtatásokat több lakásban végezték el, akkor a bérbeadónak a felújítási költségeket minden egyes lakás között arányosan kell elosztania. Ha a bérlő közli, hogy a bérleti díj növekedése miatt pénzügyi nehézségekbe ütközik, akkor a bérbeadónak ezt ellenőriznie kell és figyelembe kell vennie.
Mi a helyzet a kisebb javításokkal?
Ha a csap csöpög a bérelt lakásban, a bérbeadó köteles megjavítani. Legalábbis elvben. Ha azonban a bérleti szerződésben hatékonyan megállapodnak egy úgynevezett kis javítási záradékról (Kleinreparaturklausel), akkor a bérlőnek kell viselnie az ilyen típusú kisebb költségeket. De hol a határ?
A javításnak valójában csekélynek kell lennie, mondja Jutta Hartmann, a Német Bérlők Szövetségének tagja. Két korlát van: Egyrészt a javítási költség nem haladhatja meg egy bizonyos összeget. 30 éve a Szövetségi Bíróság ezt 150 márkában határozta meg – ez ma 75 euró. Napjainkban viszont inkább 100-120 eurós határral számolnak.
Másrészt a bérleti szerződésben meg kell állapodni egy második felső korlátról is: A szakértő szerint az összes kis javítás költségének összege nem haladhatja meg az éves bruttó rezsi nélküli bérleti díj hat-nyolc százalékát. A záradék érvénytelen, ha a két feltétel nem teljesül.
Az első korlátot túllépő minden javítás nem számít triviálisnak. Ha a javítás teljes összege Umsatzsteuer-rel együtt meghaladja ezt, a költségeket már részben sem lehet áthárítani a bérlőre.
Figyelem: A záradék csak arra kötelezheti a bérlőt, hogy fizesse meg a költségeket. A javítást még mindig a bérbeadónak kell megrendelnie, mondja Hartmann. Ha ez nem egyértelmű a szerződéses kikötésből, vagy ha másként rendelkezik, akkor a záradék érvénytelen.
Forrás: n-tv.de, n-tv.de