Mikor nyúlhat a bérbeadó a kaucióhoz Németországban?

Szigorú szabályok érvényesek: A bérleti viszonyból származó kötelezettségek biztosítékaként adott óvadékot, amelyet a bérlő a bérleti viszony kezdetén adott át, a szerződés lejárta előtt nem láthatja viszont. Vagy mégsem?

A mai nap jogi kérdése:
Amennyiben Ön új lakást bérel, feltételezhetően adott kauciót is a lakás tulajdonosának. De mire is való a kaució? Vajon szabadon használhatja-e fel a bérbeadó a bérleti időszak ideje alatt?

Válasz:
Új lakásba költözéskor nemcsak a szállítási költségekre meg a bútorokra kell gondolni. Azt is át kell gondolnia, hogy a bérbeadó által kért kauciót hogyan teremti elő. A bérbeadóra szigorú szabályok érvényesek azzal kapcsolatban, hogy miként őrzi vagy használja fel az átadott összeget. A bérleti időszak alatt nem nyúlhat hozzá.

Nem lehet több három havi bérleti díjnál

A megállapodott bérleti jogviszonnyal összefüggő kötelezettségek biztosítása érdekében a bérbeadóknak módjukban áll, hogy a bérleti jogviszony elején bérleti kauciót követeljenek bérlőiktől. A kaucióra vonatkozó jogi szabályozás a német polgári törvénykönyv (BGB) 551. paragrafusában olvasható. A jogszabály vonatkozott helye kimondja, hogy a kaució nem lehet több háromhavi bérleti díjnál, illetve a bérlőnek jogában áll a kauciót három egyenlő részletben teljesíteni. Mára valószínűleg kevés olyan lakás lelhető fel, ahol nem kell szükséges bérleti jogviszony kezdetekor a tipikusan háromhavi bérleti díjnak megfelelő kauciót letétbe átadni. A törvény azonban nem írja elő kötelező jelleggel a kauciót. Minden esetben arra van szükség, hogy a a bérleti szerződésben rögzítsék a megállapodást.

A bérleti kaució fajtái

A bérleti kauciónak különböző fajtái léteznek. A leggyakoribb minden bizonnyal a készpénzben adott letét, a banki garancia vagy a zálogjoggal terhelt takarékkönyv, a bérleti letéti számla vagy a takarékszámla. Ezen kívül vannak még bérleti kaucióbiztosítások vagy bérleti kauciógaranciák is. A bérbeadót kötelesség terheli, hogy a bérleti kauciót fizetésképtelenségbiztos módon fektesse be. Ez különösen akkor jelentőségteljes, amennyiben készpénzes kauciót ad, vagyis átutalja az összeget vagy készpénzben adja oda.

Elkülönítve kell tartani

A bérbeadó köteles a kauciót a vagyonától elkülönítve, külön bankszámlán elhelyezni. Nem utalhatja át a kaució összegét mondjuk a saját banki folyószámlájára. Ennek az áll a hátterében, hogy a bérleti kaució vagyonkezelői jelleggel bír. A bérlő felé biztosított kell legyen, hogy még a bérbeadó fizetésképtelensége esetén is megkapja tőle ezt a kauciót, miután lejárt a bérleti viszony. A bérleti jogviszony megszűnése után a pénzre kapott kamatok ugyanúgy járnak neki, mint a kaució tényleges összegére. Ennek azonban a a feltétele, hogy a bérbeadónak ne legyenek végrehajtható követelése a bérlővel szemben.

A Szövetségi Bíróság (BGH) 2014-es ítélete óta nem kétséges, hogy a bérbeadó csak a bérleti jogviszony megszűnése után nyúlhat a kaucióhoz (BGH, 2014. 05. 07-i ítélet, ügyszám: VII ZR 234/13). Egy korábbi esetben a bérbeadó egyszerűen levonta a kaucióból a bérlő által leszállított bérleti díj mértékét, és kérte tőle, hogy pótólja a kauciót. Az ügy sajátossága az volt, hogy a bérbeadó megállapodást kötött a bérlővel az eljárásról. A bíróság kijelentette, hogy ez a megállapodás semmis. A bérbeadónak nem állt jogában, hogy a bérleti kauciót a még érvényes bérleti jogviszony ideje alatt vitatott követelésekre felhasználja. A bíróság álláspontja szerint ez ellentétes lenne a bérleti kaució vagyonkezelői jellegével. Az erre vonatkozó megállapodás hatálytalan volt.

Hozzáférés károk és kapcsolódó költségek fennállásakor

Egyszerűen kifejezve ez annyit jelent, hogy a bérlőknek nem kell attól félniük, hogy a bérbeadó a bérleti kauciót a bérleti időszak alatt elhasználja. A bérbeadó csak akkor veheti igénybe a kauciót, amikor – a bérleti jogviszony megszűnését követően –  a bérbeadó jogosult a követelések benyújtására, Ha például a bérlő kárt okozott a bérelt ingatlanban, a bérbeadó a bérleti kauciót felhasználhatja az előállt kár kijavítására. A bérbeadó akkor is megtarthatja a kaució egy részét, amennyiben a bérlő várhatóan az aktuális elszámolási évre vonatkozóan hátralékosan kell megfizesse a szolgáltatási díjakat. Ennek hátterében az rejlik, hogy sokszo nem lenne megoldható vagy túlságosan körülményes lenne a szolgáltatási díjakat az év közepén külön-külön kiszámolni minden egyes bérlővel. Fordított helyzetben a bérbeadó azt kockáztatja, hogy volt bérlője a kiköltözés után egyszerűen eltűnik. Emiatt a bérbeadó megtarthatja a bérleti kauciót a várható további összegek fedezeteképp. Azonban be kell tartani az arányokat. A várható pótbefizetés összegének függvényében a bérbeadó a kauciónak csupán egy adott részét tarthatja vissza, a többit pedig át kell adnia. Amennyiben a bérbeadó már a bérleti időszak alatt visszaélt a kaucióval, a bérlő jogi lépéseket is kezdeményezhet a célból, hogy a kauciót visszakapja egy elkülönített számlára.

Javasoljuk, hogy a biztonság kedvéért kössön jogvédelmi biztosítást. További információkat az alábbi linken talál:
https://nemetorszagibiztositas.hu/jogvedelem-biztositas-smart-tarif/

További kérdések esetén szívesen segítünk

Kevin Ressler

Mobil: +4915122656507
Telefon: +4981222285225
eMail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu