A bérleti díj növelése Németországban: Nem minden lakbéremelés megengedett

Mikor engedélyezik a lakbér emelését?
A bérbeadó megteheti, hogy megemeli a bérleti díjat a helyi árakra (BGB 558. §). A lokális bérleti tarifák azok, amelyet alkalmaznak, és az eltelt négy évben átlagosan fizettek egy hasonló lakásért az adott a környéken.
Nettó bérleti díj – a lakbér megnövelése esetében a bérbeadónak a nettó lakbért szükséges alkalmaznia. Azonban léteznek olyan ingatlantulajok is, akik a nettó bérleti díj és a közüzemi kiadások előre kifizetése mellett havi összeget számolnak fel a kozmetikai javításokért is. Ezt a pótdíjat bele kell számolni a nettó lakbérhez, ha a bérbeadó meg akarná emelni a lakbért a helyi összehasonlítható bérleti tarifára, úgy döntött a stuttgarti kerületi bíróság (2016. március 8-i ítélet, Az. 35 C 5555/15).

Forma - a bérbeadónak szöveges formátumban kell értesítenie a bérlőt a lakbér növeléséről (BGB 558a. §). Levelében vagy e-mailben értesítheti a bérlőt. Ez abban az esetben is szabályos, ha a szerződés aláírását követően megegyeztek a szerződés megváltoztatásáról (BGH, 2010. november 10-i ítélet, Az. VIII ZR 300/09). A lakbér növelését meg kell magyarázni.

Indoklás a bérleti jelentéssel – a városok és az önkormányzatok rendszeresen felméréseket végeznek a különböző kerületek aktuális átlagos bérleti díjának meghatározására. A bérbeadó az emelkedést javarészben a pillanatnyi lakbér jelentéssel alapozza. Ebből a célból jórészt az értesítés mellé csatolja a lakbér jelentést vagy idézi azt, és elmagyarázza, milyen csoportba sorolható lakása méret, hely, építési év és felszerelés nézőpontjából. A lakbért nem kell elküldeni, ha szabadon elérhető a város vagy a közigazgatás részéről, vagy ha a város weboldalán fellelhető.

A bérleti díj emelése érdekében a bérbeadók hivatkozhatnak a 2017. évi Berlinben megírt bérleti szabályzatra. A berlini kerületi bíróság szakmai jelentése szerint alkalmas a helyi összehasonlító bérleti díj meghatározására (2018. február 14-i ítélet, Az. 64 S 74/17).
A kiadó nem képes igazolni a növekedést a szomszédos település bérleti jelentésével, ha az önkormányzatában nincs lakbérről kapcsolatos jelentés. Csak ebből a formális okból a bérbeadó már direkt tévesen emelheti a bérleti díjat (AG Leonberg, 2016. május 25-i ítélet, Az. 8 C 702/15).

A bérlőknek kötelező beleegyezniük a bérleti díj megemelésébe?
Mint bérlő minden bérleti díj megemelését kötelességünk elfogadni. A bérbeadónak fel kell kérnie arra, hogy tegye ezt meg a lakbér növekedéséről szóló levélben. Ugyanakkor nem mondhat csak simán „nemet”, hanem csak abban az esetben vonhatja kérdőre a hozzájárulásának megadását, ha a bérleti díj megnövelése törvénytelen. Példaként ez a szituáció áll fenn, ha a házigazdája azzal magyarázza az emelkedést, hogy kijelenti, hogy a lakás nagyon jól felszerelt, de ez a valóságban nincs így, mivel csak átlagos.

Elmélkedési idő - a bérbeadónak kötelező, hogy igényeljen a bérlő részére egy bizonyos időt, hogy átgondolja az emelést. Egyszóval a bérlő joga van leellenőrizni, hogy szabályos-e a bérlet megnövelése. Ez a töprengési idő - az ügyvédek egy tárgyalási időszakról beszélnek – onnantól kezdődik, amikor a bérbeadó értesítését kézhez kapja, és a következő hónap végével ér véget (a BGB 558b. § (2) bekezdésének 1. mondata). A határidő ennek következtében minimum két hónap, maximum pedig egy nappal kevesebb, mint három hónap.

Példa: Tegyük fel, hogy május 5-én kapja meg a  levelét a bérlőtől, a határidő pedig július 31-én ér véget. Ha július 30-ától emelkedik a lakbér, akkor szeptember 30-ig gondolhatja át ezt.
Ha a bérlő nem egyezik bele a bérleti díj törvényes emelésébe, akkor abban az esetben a bérbeadó csak a hozzájárulás benyújtásával igényelheti a magasabb lakbért. Ezt a jóváhagyási időszak lejártát követően három hónapon belül kell megtennie (a BGB 558b. § (2) bekezdésének 2. mondata). Az is meglehet, hogy a bérlő csak részlegesen járul hozzá, például azért, mert a bérbeadó nem tartotta be a felső határértéket.

Szabad beleegyezés - a bérleti díj megemelésének beiktatása nincs formához kötve. Ez alatt azt kell érteni, hogy azt szóban vagy hallgatólagosan is megtehető úgy, hogy egyszerűen több lakbért fizet. A Szövetségi Bíróság úgy döntött, hogy a bérlők határozottan egyetértenek, feltéve, hogy fenntartás nélkül többször átutalták a megemelt bérleti díjat, még akkor is, ha fogalmazták meg a kifejezett írásbeli hozzájárulásukat (BGH, 2018. január 30-i határozat, Az. VIII ZB 74/16).

Javaslat: Ne fizesse direkt módon a megemelt lakbért, hanem inkább szánjon időt és energiát arra, hogy alaposan átgondolja és nyugodtan ellenőrizze le, hogy szabályos-e a bérleti díj megnövelése az adott összeggel.

Nem létezik elállási jog
Azt követően, hogy beleegyezett lakbér emelésébe nem léphet már vissza, nem vonhatja vissza a hozzájárulási nyilatkozatát. A német szövetségi bíróság úgy döntött, hogy a visszavonási jog nem létezik, mert a bérlőt a bérleti díjak emelésére vonatkozó törvényi rendelkezések megfelelően védik (2018. október 17-i ítélet, ref. VIII. ZR 94/17). Tehát vegye igénybe a elmélkedési  határidőt - és ne fogadja el túl gyorsan a lakbér növekedését. Mert már nem léphet vissza.
Rendkívüli felmondási jog
Ezenkívül a bérlő speciális felmondási jogot kap a lakbér emelését követően. Az elmélkedési időszakon belül csak két hónapos határidő után van joga visszamondani az ingatlant.

Németországban laksz és lakást bérelsz?
Pár egyszerű kérdés és szívesen elmagyarázzuk, hogy mit szükséges figyelembe venned…
 https://nemetorszagibiztositas.hu/nemetorszagban-elsz-es-berelsz-lakast/