Ugrás a tartalomra

Lakbér emelése Németországban

Mik a lehetséges, megengedett indokok?


A lakbéremelést szabályozó rendelkezések (BGB 557. az utána következő paragrafusok) egyrészt a bérlőnek az esetlegesen túlzott és indokolatlan lakbéremelésektől való védelmét biztosítják, másrészt tekintetbe veszik a bérbeadó tulajdonhoz való jogát, amelyet a német alkotmány 14. cikkelye véd, lehetővé téve számára, hogy minimum a költségei fedezetét biztosító lakbért kérhessen.

Különböző bérleti jogviszonyokra is érvényes

A lakbéremelésre vonatkozó jogszabályi előírások minden ármentes lakásbérleti szerződésre vonatkoznak. Ezek a határozatlan idejű bérleti szerződésekre éppúgy vonatkoztnak, mint a határozott idejű bérleti szerződésekre.

Az előre meghatározott mértékben emelkedő díjú bérleti szerződések (BGB 557a. §) vagy az indexált bérleti szerződések (BGB 557b. §) esetében a bérleti díj emeléséről már a szerződés aláírásakor megállapodás jön létre, és emiatt nem igényel további külön megegyezést.
Az árhoz kötött, államilag támogatott ingatlanok esetében a szociális lakhatási törvény (WoBindG) vagy a tartományi jogszabály költségbérletre vonatkozó szabályai a mérvadóak.

A bérleti díj emelésével szemben támasztott általános követelmények

A szerződő felek elvileg szabadon növelhetik vagy mérsékelhetik a lakbér aktuális összegét a bérleti jogviszony időtartama alatt.
A meglévő bérleti szerződések vonatkozásában a bérleti díj emelése csak a helyi összehasonlító lakbér (lakbérindex) mértékéig terjedően emelhető, ez azonban csupán az úgynevezett felső határon belül megengedett.
Másképpen mondva: a bérleti díj három éven belül legfeljebb 20%-kal emelhető, de a helyi összehasonlító bérleti díjat így sem lépheti túl.

A bérleti díj emelésének módja és indoklása

A bérleti díj emelésének formáját és megalapozottságát a BGB 558 a. §-a szabályozza. A tervezett lakbéremelésről a bérlőt írásban kell tájékoztatni, és indokolni is kell azt. A bérlő számára az indoklásnak érthetőnek és világosnak kell lennie.
Tipp: Az indokolás keretében a bérbeadó hivatkozhat a vonatkozó lakbérindexre, egy lakbéradatbázisból származó információra vagy szakértői jelentésre a helyi összehasonlító lakbérhez történő lakbérkiigazítás tekintetében.

A bérleti díj növelésének indokai

A jogalkotó három okot határoz meg, amelyek alapján a bérleti díj emelése megengedett:

  • A bérleti díj kiigazítása a helyi összehasonlító bérleti díjhoz (BGB 558. §, a BGB 558 a- 558 e paragrafusokkal összefüggésben).
  • A megmelkedett működési költségek miatt (BGB 560. §)
  • A végrehajtott korszerűsítési intézkedések következtében (BGB 559, 559 b §§)

A bérlő hozzájárulása

Amennyiben a bérlő elfogadja a bérleti díj emelését, a megemelt bérleti díjat legkésőbb az emelési kérelem kézhezvételét követő következő hónap végéig kell megfizetnie. A bérlő a harmadik naptári hónap elején fizetési késedelembe esik (558b. §).

Amennyiben addig nem adták meg a hozzájárulást, és a bérlő nem fizette meg a magasabb összeget, a bérbeadó ezt követően három hónapon belül jogi lépéseket tehet annak érdekében, hogy a bérlő beleegyezését megszerezze.

Az eljárás idején a bérbeadónak lehetősége van arra, hogy felülvizsgálja a bérleti díj emelésére vonatkozó követelését, ha az nem felel meg a jogszabályi követelményeknek. Ez további két teljes naptári hónappal megnyújthatja a bérlő hozzájárulásának időtartamát.
Példa: Ha a bérbeadó a bérleti díj emelésére irányuló kérelmében nem tüntette fel, hogy az a működési költségek növekedése miatt történt, akkor ezt az információt most visszamenőleg is be tudja vezetni.

A bérleti díj növelésének kizárása

A bérlőknek és a bérbeadóknak azonban módjukban áll az is, hogy megállapodással eleve kizárják az emelést. Egy ilyen kizárás teljesen, részben vagy egy bizonyos időszakra kizárhatja a bérleti díj emelését. Ha nem egyeztek meg kizárásban, a bérleti díj emelése a törvényi rendelkezések keretein belül megengedett.

A lényeges pontok rövid összefoglalása

Mennyivel lehet emelni a bérleti díjat?

A bérleti díj 20%-kal növelhető, de legfeljebb a helyi összehasonlító bérleti díj mértékéig. A bérbeadó ezt háromévente teheti meg.
Elfogadható-e a bérleti díj indokolás nélküli növelése?

Nem, a lakbéremelésnek minden esetben alapos indokkal kell rendelkeznie. A törvény szerint csak a következő indokok megengedettek: A bérleti díj növelése a helyi összehasonlító bérleti díjhoz viszonyítva, a megnövekedett  működtetési költségek vagy a korszerűsítési intézkedések miatti módosítás.

További kérdések esetén szívesen segítünk

Kevin Ressler

Biztosítási szakértő
Otto-Hahn-Str. 21
85435 Erding
Germany

Mobil: +4915122656507
Telefon: +4981222285225
eMail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu