Ugrás a tartalomra

Milyen szabályok és határidők érvényesek a kaució visszafizetésére?

Német Biztosítás - INFORMÁCIÓK ÜGYVÉDEINKTŐL


A lakásbérlés során biztosítékként fizetett kaució visszatérítése gyakran vezet vitákhoz a bérleti jogviszony lejártát követően a bérlők és bérbeadók között. A bonyolult jogszabályok laikusok számára nehezen érthetőek. Mi elmagyarázunk minden 2021-ben érvényes előírást és határidőt.

A jogosultság alapja

Bérlőként akkor kaphatod vissza a kauciódat, ha a bérbeadó azt felszabadítja. Ehhez minden lakbért és számlát be kell fizetned, valamint a lakást kifogástalan, vagy a szerződésben előírt állapotban kell visszaadnod. Lakbérfizetéssel a bérbeadódnak a bérleti szerződés lejártáig tartozol, vagy addig, amíg a bérbeadó ki nem adja az ingatlant egy következő bérlőnek. Az általad okozott károkat ki kell javítani! A biztonság kedvéért a lakás tulajdonosa a kaució egy részét az utolsó (rezsi)elszámolásig visszatarthatja. Ezen felül a bérleti jog bizonyos határidőket is előír a bérbeadónak.


A szabályok összefoglalva

  • A bérleti szerződés véget ért.
  • Nincs tartozásod a bérleti díj tekintetében.
  • A bérleményben keletkezett esetleges károk elhárításra kerültek.
  • Az összes rezsiköltség ki lett fizetve.
  • A mindenkori határidő lejárt, lásd a következő szakaszt.

Milyen dátumtól jár a kaució visszafizetése (határidő)?
A bérlő leghamarabb a bérleti jogviszony lejárta után kérheti a kaució visszaadását. A pontos időpontot mindig az konkrét helyzet határozza meg, lásd a következő táblázatot:

  • 1. helyzet: Minden el van elintézve

Minden ki van fizetve, a lakás hibátlan állapotban lett átadva:  Bérlőként késedelem nélkül kérheted a visszatérítést. Jogi értelemben a haladéktalanul 3-4 munkanapot jelent.

  • 2. helyzet: A követelések ellenőrzése

A kaució visszatérítése a szinte sosem történik meg közvetlenül a kiköltözés után. A bérbeadót úgynevezett ellenőrzési és megfontolási határidő illeti meg. Ezalatt ellenőrizheti a bérleti szerződés alapján fennálló követeléseket. Közéjük tartoznak pl. a lakásban esett károk, a végre nem hajtott esztétikai/apróbb felújítások vagy a ki nem fizetett lakbér. A hatályos szabályozás értelmében ennek határideje 6 hónap. Ennek lejárta előtt „jogi értelemben” bérlőként nem követelheted vissza a kauciót (az 1. helyzetet kivéve).

  • 3. helyzet: Rezsielszámolás

A legutolsó, még le nem zárt rezsielszámolás esetén akár a 12 hónapos határidő is lehetséges. A konkrét időtartamot az áram- és gázszolgáltató éves elszámolási időszaka szabja meg. Ugyanakkor csak két feltétel teljesülése esetén van ez így: 1. A lezárandó rezsielszámolás esetében utánfizetésre lehet számítani. 2. A kaució azon részét, amely nem szükséges a várható rezsi fedezéséhez, már korábban vissza kell adni a bérlőnek, ezután lásd az 1. vagy 2. helyzetet.

  • 4. helyzet: fennmaradó követelések

Miközben a 2. helyzetben (6 hónapos) a határidő a követelések puszta ellenőrzésére vonatkozik, a bérleti szerződésből eredő, ténylegesen fennálló követelésekre nem vonatkozik konkrét határidő. A bérbeadó a pénzt megtarthatja a teljes tisztázásig. Példa: Bérlőként ha nem teljesíted fizetési kötelezettségeidet vagy jogvitában állsz a bérbeadóval.

  • 5. helyzet: Elévülés

A bérleti jogviszonyból fakadó követelések alapvetően három év után évülnek el. Ez a kaucióra is érvényes. Az elévülési határidő azonban csak a bérleti jogviszony lejárta után hat hónappal, illetve azon év végeztével kezdődik, amikor a követelés keletkezett. Ehhez álljon itt egy példa: A bérleti jogviszony 2021. január 31-én jár le. A visszatérítési követelés 2021. július .31-én válik esedékessé, az elévülési határidő 2021. december 31-én veszi kezdetét. A követelés ilyen módon 2024. december 31-én évül el. Ennek eredményeként bérlőként több mint 3 év áll rendelkezésedre, hogy visszaköveteld a pénzedet.

A kaució visszafizetése a német polgári törvényköny (BGB) szerint

A kaucióra vonatkozó törvényi előírások a német Polgári Törvénykönyv 551. §-ában találhatók. Ebben szabályozzák a mértékét, a fizetés menetét és a létesítményt.  A BGB 551. §-a azonban nem tartalmaz utalást a bérleti jogviszony lejártát követő kifizetésre. Ennek oka: A bérleti jogban nincs külön paragrafus, ami egyértelműen előírná a kaució visszafizetésére vonatkozó követeléseket és azok határidőit. A gyakorlatban bírósági ítéletek alapján tájékozódnak, mint pl. a Szövetségi Törvényszék (Bundesgerichtshof). Így pl. a múltban több egybehangzó ítélet született, amelyek lehetővé teszik a fent már említett 6 hónapos ellenőrzési és megfontolási határidő alkalmazását a bérbeadó számára. A rezsitartozás esetén fennálló pénzvisszatartás joga is egy ítéletből ered.

Meg kell különböztetni a károkozást az elhasználódástól

A továbbiakban meg kell különböztetni a tényleges hibákat/károkat a szokványos használatból/elhasználódásból eredő nyomoktól. „Tényleges hibák/károk” esetén a bérlőnek kötelessége a helyrehozatal vagy a kár megfizetése. A szokványos használatból/elhasználódásból eredő nyomokat ugyanakkor a lakónak nem kell kijavítania. Ezeket ugyanis már a bérleti díj fizetésével törlesztette. Ez alól egyedüli kivételt jelentenek az apróbb (szépség)javítások. Ha ezekről jogszerűen megállapodtak a szerződésben, akkor a bérbeadó kérheti ezek végrehajtását, ennek elmaradása esetén pedig levonhatja a javítások díját a kaucióból. A hanyagságért és súlyos gondatlanságokért a bérlő minden esetben felel.

Példák az okozott károkra

  • Nagy mennyiségben törött csempék
  • Szőnyegpadlóba cigarettával égetett lyukak
  • Elszakított tapéta
  • Hanyagság
  • Súlyos gondatlanság

Példák a normális elhasználódásra

  • Egyes csempék elkopása
  • Enyhén koszos/elszíneződött tapéta
  • A szőnyegpadló szokásos kopása
  • Néhány fúrási lyuk a falakon
  • Szokványos használatból/elhasználódásból eredő nyomok a szaniter berendezésekben


Visszafizetés és rezsielszámolás

A bérbeadó nem köteles a teljes kauciót visszatéríteni, ha az utolsó rezsielszámolás még nem történt meg. A Gießeni Alsófokú Bíróság 48 C 352/11 ügyiratszámú, 2012. május 10-én kelt döntése alapján a bérbeadó visszatarthat egy arányos részt belőle, amíg meg nem történt a teljes rezsielszámolás. A visszatartás feltétele ugyanakkor, hogy vélhetően utánfizetésre fog sor kerülni. A bérlő ugyanakkor haladéktalanul követelheti a különbözet visszafizetését, ehhez lásd a határidők áttekintését.


Átadási jegyzőkönyv és kaució

Az átadási jegyzőkönyv segítségével a lakás állapota egyszerűen és jól követhetően dokumentálható. Segítségével a bérlő ki- és beköltözésekor egyértelműen meg lehet állapítani, hogy ki, milyen károkat okozott. Használata esetén az is szemléltethető, hogy kármentesen adták át a lakást, így a bérbeadónak nem lehet ellenvetése. A bérbeadó ennek aláírását követően nem róhat fel (további) károkat a lakónak. Ugyanakkor a bérlő sem hivatkozhat aláírás után egy már fennálló, számára ismeretlen kárra. A kaució visszafizetése szempontjából döntő jelentőségű az átadási/átvételi jegyzőkönyv. A bérleti jog szempontjából ez egy jogilag bizonyító erejű dokumentum, számos bírósági eljárásban bizonyítékként is felhasználásra kerül.

A bérbeadó nem adja vissza a kauciót: Mit tegyek?

Először is próbáld emberi hangon megbeszélni a dolgot a bérbeadóval! Ha ez nem vezet sikerre vagy a bérbeadót nem tudod utolérni, akkor írásban emlékeztesd a fizetésre, kéthetes határidővel! Ha a visszafizetést még ezután sem történik meg, fordulj tanácsért a helyi ingatlanbérlők egyesületéhez vagy a bérlők védegyletéhez! Amúgy a bérbeadónak fizetési meghagyást is küldhetsz, amit jutányos áron az online-mahnantrag.de oldalon kérhetsz. Amennyiben így sem jársz sikerrel, akkor gyakran segít, ha pert helyezel kilátásba. Ha ez sem segít, akkor nem marad más, mint egy ingatlanügyi szakjogászhoz fordulni.


Az egyes lépések összefoglalva

  1. Tegyél kísérletet arra, hogy megbeszéljétek a helyzetet a bérbeadóval!
  2. Írásban küldj neki emlékeztetőt a fizetésre, kéthetes határidővel!
  3. Ha nem jársz sikerrel: Fordulj a helyi ingatlanbérlők egyesületéhez vagy a bérlők védegyletéhez (Mieterverein vagy Mieterschutzbund)!
  4. Alternatív megoldás: Készíts fizetési meghagyást az Online-mahnantrag.de oldalon!.
  5. Ha ez sem vezet eredményre: Helyezz kilátásba bírósági pert!
  6. A bérbeadó még mindig nem válaszol? Fordulj egy ingatlanügyi szakjogászhoz!

Elérhetőség, cikk szerzője:
Kevin Ressler
Biztosítási szakértő
Otto-Hahn-Str. 21
85435 Erding
Germany

Mobil: +4915122656507
Telefon: +4981222285225
eMail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu