Sok nyitott kérdés az Astra Zeneca oltással...
Mi lesz a sok oltással a raktárakban? Fiatalabbakat hamarabb beoltjak? Részletek:
open_in_new

Bérleti jog Németországban: információk ügyvédeinktől


Milyen költségeket kérhet Öntől bérbeadója?

Egyéb járulékos bérleti költségek Németországban

Hogyan kontrollálható a közüzemi számlázás? Mely kiadásokat tudják a bérlők visszautasítani és melyeket nem?

Szinte nincs még egy olyan téma, amiről a bérlők és a bérbeadók olyan gyakran vitatkoznának, mint a járulékos költségek, más néven a működtetési kiadások. A Német Bérlők Szövetsége (Deutscher Mieterbund) szerint a bérlők havi átlagban 2,16 eurót fizetnek közüzemi költségként a lakótingatlan négyzetméterére vetítve. Vannak viszont jelentős területi eltérések e tekintetben.

A bérleti szerződés tartalmazza, hogy milyen működési költségeket kell kifizetnie (BGB 556. paragrafus, 1. bekezdés). Viszont nem szükséges valamennyi költségtételt egyenként felsorolni. Elégséges lehet, amennyiben bérbeadója a működési költségekre hivatkozik az üzemeltetési költségekről szóló rendelet (BetrKV) szerint. Gyakran mondják: "A bérleti díjon felül a működtetési költségeket is a működtetési költségekről szóló rendelet 2. szakaszának megfelelően kell megfizetni."

Amennyiben a szerződés nem tartalmaz semmit a működési költségekkel kapcsolatban, úgy Önnek nem kell fizetnie: a bruttó bérleti díj van érvényben. Ha a bérbeadó egy vagy több olyan költségtételt kifelejtett a bérleti szerződésből, amelyek a rendeletben szerepelnek, akkor nem számlázhatja ki azokat.

Többletköltségként ezek a tételek számíthatóak fel

Fűtés és meleg víz - ez a járulékos költségelszámolás legnagyobb tétele. A fűtési költségekbe  leggyakrabban beleszámítják a meleg víz költségeit is. A fűtési számla sokszor hiányos.

Figyelem: A bérbeadó köteles a fűtés és a meleg víz díjait is a fogyasztásnak megfelelően elszámolni. A Finanztip és a CO2online tanulmányából az derült ki, hogy a számlák 60 százaléka nem foglalta magában a meleg víz energiafogyasztását. Ehelyett becslést végeztek, vagy képlet segítségével számították ki a fogyasztást. Arra vonatkozó információ híján, hogy valójában mennyit fogyasztott 15 százalékkal csökkentheti a meleg víz költségeit (HeizKV 12. paragrafus (1) bekezdés).

Ingatlanadó - Az ingatlanadó az ingatlan állandó közterhei közé sorolandó. Bérbeadója ezt Önre terhelheti (BetrKV 2. paragrafus 1. sz. 1.).

Hideg víz és szennyvíz – Bérbeadója közös tételben számolhatja el a hideg vizet és a szennyvizet (BetrKV 2. paragrafus 2. és 3. szakasz). Bérbeadója Önre terhelheti a többcsaládos házakban végzett rendszeres legionella fertőzési vizsgálat (TrinkwV 14b. paragrafusa) költségeit is.

Lift - Önnek akkor is kell fizetnie a lift karbantartásának költségeit, amennyiben a földszinten lakik (BGH, 2006. szeptember 20-i ítélet, Az. VIII ZR 103/06). A döntő tényező az, hogy használhatja-e a liftet (BetrKV 2. paragrafus, 7. szám).

Utcatisztítás és hulladékártalmatlanítás - Az utcatisztítás költségei tartalmazzák a hó- és jégmentesítés, valamint a lomtalanítás költségeit is (BetrKV 2. paragrafus 8. sz). A bérbeadó nem terhelheti Önre a szemétkosarak bérleti és vásárlási költségeit.

Vízelvezetés - Amennyiben a bérleti szerződésben nincs felsorolva a csapadékvíz díja vagy a felszíni vízelvezetés, megtörténhet, hogy bérbeadója nem számlázza ki a költségeket. Ezeket a csatornázási költségekhez sem szabad hozzáadni.

Takarítás - Ez tartalmazza a tisztítószerek rendszeres költségeit valamint a munkadíjat is, amennyiben a bérbeadó megbízott valakit a lépcsőház takarításával (BetrKV 2. paragrafus 9. sz.). Bérbeadójának külön takarítási költségeket kell fizetnie, például az építkezés során.
Kert rendben tartása- a kert és előkert rendben tartásával összefüggő valamennyi költség, beleértve az egyes új növények árát, szerepelhet a járulékos költségek számláján (BetrKV 2. paragrafus 10). Ez akkor is fennáll, ha nem tudja azonnal használni a kertet (BGH, 2004. május 26-i ítélet, Az. VIII ZR 135/03). Amennyiben a bérbeadó a kertet teljesen a semmiből hozza létre, akkor egyedül kell a költségeket viselnie.

Világítás - Beleértendő a kültéri világítás, valamint a folyosó, a lépcsőház, a pince, a telek vagy a mosókonyha világításának villamosenergia-költségei (BetrKV 2. paragrafus 11. sz. szakasz). A bérbeadók nem számíthatják fel a lámpákat és az izzókat.

Kéményseprés - Bérbeadója a hatályos díjszabás szerint beszedheti a kéményseprő díjait (BetrKV 2. paragrafus 13. sz.).

Gondnok - Bérbeadója nem számíthatja fel az összes gondnoki költséget. A gondnok fizetése valamint annak társadalombiztosítási járulékai járulékos költséget jelentenek az összes bérlő számára (BetrKV 2. paragrafus 14. sz.). Viszont ha a gondnokot felkérik az ingatlan kezelésére is felkérik, vagy javításokat végez, akkor Önnek bérlőként a munkájának ezt a részét nem kell kifizetnie - ezek a költségek nem terhelhetők Önre.

Figyelem: Amennyiben bérbeadója sorolja fel tételesen a gondnok költségeit, levonhatja a gondnok költségeiből az átalány 20 százalékát (AG Leonberg, 2016. április 22-i ítélet, Az. 4 C 446/14). A gondnok sokszor kertész is, vagy takarítja a lépcsőházat. A bérbeadó nem sorolhatja fel ezeket a költségeket takarítási- vagy kertköltségként – ez dupla költségtérítést jelentene.

Kábeles internet vagy televízió-csatlakozás – lehetséges, hogy a bérleti szerződéskor úgy állapodnak meg, hogy bérbeadója kábelszolgáltatási szerződést köt valamelyik szolgáltatóval. Ezt követően felszámíthatja Önnek ezeket a költségeket (BetrKV 2. paragrafus 15. sz.). Nem releváns, hogy Ön használja-e a kapcsolatot.

Csatornatisztítás - Ezek a költségek akkor jelenhetnek meg a járulékos költségkimutatásban, ha a tisztítás a rendszeresen karbantartás része (BGH, 2004. április 7-i ítélet, Az. VIII ZR 167/03). Ha a takarítással egyszeri elzáródást szüntetnek meg, akkor a bérbeadó viseli ennek díját.

Füstjelzők – Nem egyértelmű, hogy a füstjelzők mely költségei háríthatóak át. Annyi biztos, hogy a bérbeadóknak kell viselniük a beszerzési költségeket. A Dortmundi Bíróság szerint például a bérbeadóknak engedélyezett a fenntartási vagy bérleti költségeknek a bérlőre való áthárítása (2017. január 30-i ítélet, Az. 423 C 8482/16).
A hageni  tartományi bíróság szerint a bérleti költségek nem átháríthatónak, de a fenntartási költségek igen (2016. március 4-i ítélet, Az. 1 S 198/15). A magdeburgi bíróság véleménye szerint az összes költség áthárítható egyéb költségként (2011. szeptember 27-i ítélet, Az. 1 S 171/11). A Szövetségi Bíróság még nem hozott döntést ebben kérdésben.

Biztosítás - A vagyon- és felelősségbiztosítás költségei működési költségnek tekintendőek (BetrKV 2. paragrafus 13. sz.). Ez vonatkozhat a lakóépület-biztosításra, de a ház felelősségbiztosítására és a vízkár-felelősségi biztosításra is.
Figyelem: Bérbeadója nem terhelheti Önre a bérleti díj vagy a jogvédelmi díj biztosítási költségeit.

A bérbeadó saját szolgáltatásai - a bérbeadók felszámíthatják a takarítási vagy kertészeti munkákat, amelyekért harmadik félnek kellett volna másként fizetni (BGH, november 14-i ítélet) 2012, Az. VIII ZR 41/12). Ehhez elengedhetetlen azonban, hogy világosan leírják, mely költségeket feltételeznek, és átlagosan mekkora az ilyen szolgáltatások díja.

Ezeket a költségeket nem kérheti Öntől bérbeadója

Bérbeadója nem kérhet bizonyos költségeket, még abban az esetben sem, amennyiben a bérleti szerződésben szerepelnek. Ilyenek többek közt

  • az ingatlankezelés költségei vagy átalánykezelési költségek (BetrKV 1. paragrafus (2) bekezdés 1. sz.),
  • a ház vagy lakás javítási költségei (BetrKV 1. paragrafus (2) bekezdés 2. sz.),
  • banki költségek.

Amennyiben ezen költségeket tartalmazza a bérleti szerződés, ezek a rendelkezések érvénytelenek (BGB 556. paragrafus 4. bekezdés). Amennyiben ezeket a költségeket tévesen fizette az elmúlt években, akkor visszakövetelheti ezeket a bérbeadótól (BGB 812. paragrafus). A törvényes elévülési idő három év.

Amennyiben nyilatkozatában további magyarázat nélkül szerepel az „egyéb költségek” tétel, akkor alapesetben nem kell ezt kifizetnie. Érdeklődje meg a bérbeadónál, mi áll mögötte.

Alapszabályként ezt jegyezze meg: az egyszer felmerülő, nem ismétlődő költségek nem lehetnek járulékos bérleti költségek. Amikor kiderül, hogy többet kell fizetnie valamiért a korábbinál, akkor nézze meg a bérbeadó által átadott költségeketrészletezést. Megtörténhet, hogy bérbeadója egyszeri javítási vagy karbantartási munkákat épített be a működési költségekbe.

Mi van ha aránytalanul sokba kerül valemelyik tétel? – A költséghatékonyság elve

A gazdasági életképesség elve minden járulékos költségre érvényes (BGB 556. paragrafus (3) bekezdés). Amennyiben például teljes gondnoki munkakör jön létre egy kis lakóegységben, vagy ha bérbeadója jelentősen túlfizeti a gondnokot, ezek a költségek megtámadhatóak. Bérbeadója nem köteles a legolcsóbb szolgáltatót választani, de valamennyi költségnek ésszerűnek kell lennie. Ha meg szeretné védeni magát a túl drága költségekkel szemben, akkor bizonyítania kell, hogy a költségek túl magasak. Benyújthatja például egy másik, hasonló szolgáltató ajánlatát, amely lényegesen olcsóbb.

Hogyan szerepeljenek a többletköltségek az adóbevallásában?

Amennyiben a bérbeadó valakit szerződtet a folyosó takarítására, vagy megosztja a kéményseprő díját a bérlőkkel, akkor a költségeket az adóbevallásában érvényesítheti. Összefoglaltuk, mennyit takaríthat meg, és miként igényelheti a költségeket a háztartási szolgáltatások és a szerelők költségeinek kézikönyvei szerint.

Mely dátumig kell rendelkezésre állnia a többletköltségi díj elszámolásának?

Bérbeadójának a közüzemi számlát legkésőbb tizenkét hónappal a számlázási időszak vége után be kell nyújtania (BGB 556. paragrafus (3) bekezdés). Ez általában december 31-én fejeződik be. A bérbeadó tehát egy évet vehet igénybe a településen. Sok bérlő már tavasszal, míg mások csak ősszel kapják meg a számlát. Az nem számít, hogy a bérlő mikor költözik el az adott időszak alatt,.

Amennyiben Ön például 2019 márciusában költözött el, akkor bérbeadójának legkésőbb 2020 végéig kell teljesítenie a számlázást, nem 2020 márciusáig. A bérbeadók nem köteles részleges számlákat teljesíteni.

Amennyiben az év vége után tizenkét hónap már eltelt, a bérbeadó már nem kérhet további kifizetéseket. Másfelől Ön tizenkét hónap elteltét követően is kérhet részletes kimutatást.

Mik számítanak gyakori hibának a járulékos számlázásnál?

Számos közüzemi számlában van hibákat, amelyek sok pénzt jelentenek Önnek bérlőként. A Finanztip által ajánlott Mineko szolgáltató közölte, hogy az általa ellenőrzött közüzemi számlák 81 százaléka hibát tartalmaz. A bérlők 220 eurót spóroltak meg átlagosan. Ez az a hét jellemző hiba, amire figyelni kell a számlázás során:

1. Nem fogyasztás alapján történik a meleg víz költségeinek számlázása.

Amennyiben bérbeadója a meleg vizet nem a fogyasztás szerint számlázta, hanem becsléssel vagy képlet alapján kalkulálta, akkor Ön 15 százalékkal csökkentheti ezt.

2. A szerződésben nem szereplő költségeket számít fel a bérbeadó

A bérlési szerződésnek tartalmaznia kell valamennyi költségtételt, amelyet a bérlője rendez. Vesse össze az elszámolásban előforduló költségeket a szerződésben szereplő adatokkal. Amennyiben bizonyos költségcsoportok hiányoznak a szerződésből, akkor nem kell fizetnie.

3. Meg nem engedett költségek

Kifogást emelhet a számlázással szemben, amennyiben bérbeadója olyan költségeket terhelt Önre, melyeket neki kellene viselnie, például javítási költségeket, a füstérzékelők vagy a tűzoltók karbantartási költségeit, banki és számlavezetési díjakat, egyszeri ereszcsatorna-tisztítást és a bérleti díj vagy az ügyvédi díjak elvesztése miatti járulékokat, netán a jogvédelmi biztosítást.

4. Nem teljesült a határidő
Amennyiben bérbeadója átlépte a tizenkét hónapnál hosszabb határidőt az éves számlára, nem kérheti Öntől, hogy fizessen további költségeket.

5. Kereskedelmi egység a lakóépületben

Amennyiben házában van kereskedelmi egység is, akkor ezt a járulékos költségeknél figyelembe kell venni. Általános szabálynak tekinthető, hogy a kereskedelem lényegesen magasabb járulékos költségeket okoz. Ha a bérbeadó ezeket nem vonta le, hanem szétosztotta az összes bérlő között egyenlő mértékben, akkor kifogást emelhet a számlázás ellen, és megkérdezheti, miért lettek a kereskedelmi költségek levonva.

6. Helytelen számlázási ciklus

Amennyiban még csak most költözött be, akkor a bérbeadó kizárólag azoknak a hónapoknak a költségeit kérheti Öntől, amelyekben a lakásban volt, és nem számlázhatja ki a teljes év számláit.

7. Téves felosztási kulcs

A felosztási kulcsnak szerepelnie kell a számlában, és helyesnek is kell lennie. Vesse össze az információkat a bérleti szerződésében szereplőkkel. Érdemes megmérni a lakást, mert a többletköltségeket csak a valós négyzetméterek szerint számolhatják.

 


Elérhetőség, cikk szerzője:
Kevin Ressler
Biztosítási szakértő
Otto-Hahn-Str. 21
85435 Erding
Germany

A cikk tartalma informatív jellegű és nem tanácsadás ezért nem vállalunk érte felelősséget. Tanácsadásért és pontos információkért kérjük forduljon kompetens hivatalokohoz, szakemberekhez. A szakértők által írt cikkek tartalmáért ők felelnek.

-
Legutóbbi cikkek

Legolvasottabb cikkeink

-
Scroll to Top