-

Mikor és mennyivel emelhetik a lakbért Németországban?


-
Mi a megengedett lakbér és lakbéremelés mértéke Németországban?

Nem minden lakbéremelést kell elfogadnunk

A lényeg röviden

- Legkorábban 15 hónappal a beköltözés [Einzug] vagy a legutolsó lakbéremelés [letzte Mieterhöhung] után emelhet a bérbeadó a helyi gyakorlatnak megfelelő mértékben (várakozási idő [Wartefrist])
- Az emelés mértéke 3 éven belül nem haladhatja meg a 20%-ot. Sok városban (Berlin, Hamburg, München, Stuttgart stb).. ez a mérték 15% 3 éven belül, ez a „Kappungsgrenze” (plafonhatár).
- A lakbéremelés alapja mindig a tényleges alapterület [tatsächliche Wohnfläche], még akkor is,  ha a szerződésben ettől eltérő adat szerepel- így döntött a Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 266/14).
- Emellett a bérbeadók a felújítási, modernizálási munkálatok [Modernisierungsarbeiten] költségeit is beépíthetik. (Erről bővebben lennebb)
- Ha az albérlő a lakbéremeléssel nem ért egyet, nem muszáj beleegyeznie,  viszont ennek okát alaposan meg kell indokolnia. A bérbeadó így perelhet,  hogy az emelést jóváhagyják. 
 

Mit viszgálj meg bérlőként, ha béremelést kapsz a bérbeadótól?

Az alábbi csekklista segítségével könnyen ellenőrizni tudod a bérbeadód ajánlatát és meg tudod tenni a megfelelő lépéseket 
 

- A bérbeadó küldte? [Richtiger Absender]

Csak a bérbeadó emelhet. Az összes bérbeadó szerepel feladóként? Mindenki aláírta az értesítőt? 
A ház-, és lakásvásárlóknak az ingatlan-nyilvántartásban [Grundbuch] szerepelniük kell,  az örökösöknek igazolniuk kell az öröklést [Erbschein]. Egy meghatalmazottnak, [Bevollmächtigte] mint pl.  egy ügyvéd vagy házbizalmis [Hausverwaltung] be kell tudnia mutatni a meghatalmazást [Vollmacht], és amennyiben egy vállalkozás a bérbeadó, akkor a cégbírósági bejegyzésben [Handelsregister] tüntetik fel a képviseleti joggal [Vertretungsbefugnis] rendelkező személyt,  mely dokumentumot be is kell tudni mutatnia. 

- Az a bérlőnek küldte a bérbadó? [Richtiger Empfänger] 

A lakbér emeléséről szóló értesítést a házastársak vagy egy életközösség [Wohngemeinschaft]  tagjai esetében minden bérlőnek el kell küldeni, amennyiben a bérleti szerződést [Mietvertrag] is mindenki aláírta. 

 - Jogos az emelés? [Zulässigkeit] 

Megegyeztetek előre az emelés mértékében? (Staffel- oder Indexmiete) Mert akkor az emelés szabályozva van. Bármilyen ettől eltérő emelés elfogadhatatlan. 

- Indoklás? [Begründung] 
Az emelés okának megnevezése nélkül a lakbéremelés nem érvényes.
Elfogadható indoklásként a helyi gyakorlat,  a Mietspiegelre hivatkozás, adatbázisok [Mietdatenbanken], szakvélemény [Gutachten] vagy bizonyítékok hasonló lakások bérleti díjáról [Vergleichswohnungen].
Amennyiben rendelkezésre áll a hivatalos Mitspiegel,  a bérbeadó köteles az abban szereplő átlagárat [Durchschnittspreise] is feltüntetni,  még akkor is,  ha Vergleichswohnungen alapján indokolja az áremelés mértékét. 

- A határidőt betartotta? [Jahressperrfrist eingehalten] 

A beköltözés vagy a legutóbbi emelés óta legalább 12 hónap eltelt mikor megérkezett az értesítés? Az emelés jogtalan,  ha 15 hónapon belül már változott a lakbér. 
A bérbeadónak az albérlő részére gondolkodási időt kell biztosítania, határidővel. 

- A Kappungsgrenze- t "plafonérték" betartották? 
Betartották-e a szabályozást,  miszerint 3 éven belül 20 százalékkal emelkedett a lakbér? Esetleg nálatok a 15 százalék az érvényes határ? 

- Felújítás miatti lakbéremelés? 

Amennyiben a lakbér bizonyíthatóan felújítás vagy karbantartás [Instandhaltung] miatt emelkedik,  az emelés elfogadható. Mindenképpen kérjük el a számlákat! 

Több infó erről itt.

A cikkben szereplő fogalmak,  magyarázatok 


Lakbéremelés,  a helyi gyakorlatnak megfelelő mértékben [Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmietel] 
A bérbeadó olyan mértékben emelheti a lakbért,  amit az utóbbi 4 évben egy hasonló lakásért ugyanazon körzetben már kifizettek. 

Nettó lakbér [Nettomiete]
A bérbeadónak a bérleti díj megállapítása során meg kell határoznia a nettó lakbért.  Vannak bérbeadók,  akik erre építik a közüzemi költségeket [Nebenkostenvorauszahlung], esetleg egy havi összeget a majdani felújítási munkálatokra [Schönheitsreparaturen]. Ezt a felárat [Zuschlag] hozzá kell számolni a bérleti díjhoz (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

Forma,  formalitás
A bérbeadónak az emelés tényét írásban kell közölnie,  akár levél,  akár E-mail formájában (§ 558a BGB), illetve minden emelést meg kell indokolni. Azt is megtehetjük,  hogy a szerződésben kikötjük, hogy a szerződés bármely pontját érintő változást írásban kell közölni, ez természetesen erre az esetre is érvényes. (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).

A Mietspiegelre hivatkozás
Vannak városok vagy községek, melyek rendszeresen kérdőívben gyűjtik össze és publikálják,  mekkora az átlagos lakbér mértéke a különböző övezetekben. A bérbeadó tájékozódhat az aktuális Mietspiegelből az emelés mértékének megállapításához,  amit mellékel, megmagyarázva,  hogy ő hová pozícionálja a lakását annak méretét [Größe], elhelyezkedését [Lage], építési évet [Baujahr], illetve felszereltséget [Ausstattung] figyelembe véve. 
Nem köteles a bérbeadó mellékelni a Mietspiegelt,  amennyiben az szabadon elérhető a járási hivatalokban [bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung],vagy interneten letölthető. 
Ha a mi övezetünkben nem készül Mitspiegel,  a szomszédos övezeté nem használható. (AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702/15).


Indoklás 3 hasonló lakással összehasonlítva [Begründung mit drei Vergleichswohnungen] 
Kis községekben, néhány városban gyakran nem készül Mitspiegel,  de a bérbeadó 3 hasonló lakás megnevezésével is indokolhatja az emelést, melyek felszereltségben, [Ausstattung], elhelyezkedésben  [Lage], és  méretben [Größe] nagyon hasonlóak. 

A tényleges alapterület  [tatsächliche Wohnfläche] a döntő [entscheidend]  (Az. VIII ZR 266/14).
TIPP: Mérjük újra az alapterületet,  lehet, hogy spórolhatunk vele. 

Milyen tartományokban 15%-os a Kappungsgrenze?

A bérbeadó jelenleg a következő tartományokban nem emelheti a bérleti díjat 15 százalékkal többre 3 éven belül,  még akkor sem,  ha a helyi gyakorlatnak megfelelő értéket nem éri el. 
Baden-Württemberg, 2015 juli 1. óta 44 városban és községben
Bayern,  Münchenben,  2013  május 15 óta, 2013 aug 1. óta 89 további településen
Berlin, 2013  május 19 óta az egész város területén 
Brandenburg, 2014 szept. 1 óta in 30 településen
Bremen, 2014 szept. 1 óta
Hamburg, 2014 szept. 1 óta
Hessen, 2014 okt 18 óta  30 településen
Nordrhein-Westfalen, 2014 junius 1 óta 59 településen
Rheinland-Pfalz, 2015 feb. 13 óta 4 településen
Sachsen, 2015 juli 11 óta Dresdenben
Schleswig-Holstein, 2014 dec 1 óta 15 településen

Ez is érdekelhet:

- Mikor kérheted a lakbér csökkentését Németországban?

 

Infó Téma: 
Lakás
infok
Kulcsszavak: 
lakbér, lakás, lakbéremelés, Németországban
-
disclaimer

A cikk tartalma informatív jellegű és nem tanácsadás ezért nem vállalunk érte felelősséget. Tanácsadásért és pontos információkért kérjük forduljon kompetens hivatalkohoz, szakemberekhez.

Legutóbbi cikkek
-
Scroll to Top