Lakbérfék új lakás bérlésénél Németországban: Hogy is működik ez?

• Csaknem 410 német kötelesek a bérbeadók különféle lakbérféket betartani. Ez annyit jelent, hogy új bérleti szerződésben a bérleti díj maximum 10 százalékkal haladhatja meg a helyi bérleti díjakat.
• A bérbeadónak mindössze öt rendkívüli indoka lehet, ha mégis többet akar kérni.
• Ezek a tennivalóid
• Ellenőrizd a bérleti díjat a jelenleg érvényben levő bérleti díjindexhez viszonyítva. Amennyiben az magasabb, akkor írásban kifogást kell megfogalmaznod az összeg nagysága ellen, és vissza kell követelned a jogtalanul kért többletet.

A bérlők egyesületével is kapcsolatba léphetsz, de ehhez előbb be kell lépned hozzájuk.

Hol van érvényben lakbérfék?

A lakbérfék nem mindenhol van hatályban Németország területén. Az egyes tartományok maguk dönthetnek, hogy a bérleti díjak korlátozásáról szóló jogszabályokat alkalmazni kell-e, és amennyiben igen, akkor mely városokban. A 16 tartomány közül most tizenkettőben vannak hatályos jogszabályi előírások a bérleti díjfékkel összefüggésben. A fékre csak akkor hivatkozhatsz, amennyiben a te városodban vagy településeden is életben van.

Egyes rendeletek nem voltak elég hatékonyak, mert nem társult hozzájuk megfelelő indoklás. Ez volt az esete legutóbb Alsó-Szászországban (LG Hannover, 2020. augusztus 12-i ítélet, 7 S 7/20). Az afféle indokolás sem elégséges, amelyet csak utólag adnak hozzá, amint ez Hessen tartomány esetében történt (BGH, 2019. július 17-i ítélet, VIII ZR 130/18). Amennyiben a lakbérfékről szóló rendelet érvénytelen, a bérbeadók nem kötelesek betartani. Továbbra is kérhetnek annyi lakbért, ami már meghaladná a fék által előírtakat.
Sajnos az is hozzájárul még ehhez, hogy a bérlők a rendeletek hibás megfogalmazása miatt a felmerülő pénzügyi kárukat nem követelhetik a tartománytól. A Szövetségi Bíróság elutasította egy bérlő úgynevezett hatósági felelősségre irányuló követelését Hessen tartománnyal szemben (BGH, 2021. január 28-i ítélet, III ZR 25/20 sz)

Mi a hatásmechanizmusa a lakbérféknek?

A szűkös lakáspiaccal rendelkező városokban a bérbeadók már nem tarthatnak igényt az óhajtott bérleti díjat, amennyiben új bérlők költöznek be. A bérleti díj maximum 10 százalékkal haladhatja meg a helyi, összehasonlítható jellemzőkkel rendelkező ingatlanok bérleti díjat.
Egy példa: Egy lakás korábbi bérleti díja 7,50 euró volt négyzetméterenként. Az összehasonlítható lakások akár 10 eurós árakat is elérhetnek. A helyi összehasonlítható bérleti díj 8,50 euró. Ha a lakást most újra ki kell adni, a tulaj legfeljebb 9,35 eurót kérhet négyzetméterenként - ez 10 százalékkal több a helyi összehasonlítható bérleti díjnál.
A lakbérfék által előírt felső határértékek kötelezőek.
Bérlőként a bérleti szerződés aláírása után panaszt emelhetsz, ha a megállapított bérleti díj túl magas, és kevesebbet fizethetsz.
Amennyiben bérlőként már az első tárgyalások során kritikus kérdéseket teszel fel a bérleti díjjal kapcsolatban, gyakran esélyed sincs a lakás megszerzésére. Éppen ezért még lényegesebb, hogy bérlőként ismerd a jogaidat. A bérleti szerződés aláírása után mindig megéri azt ellenőrizni. Ezzel sok pénzt spórolhatsz – és a többi bérlő nevében is eljárhatsz.
Fontos: Nincs olyan felügyeleti hatóság, amelyhez bérlőként fordulhatnál. A „lakbérfék” kizárólag akkor működik, amennyiben saját magad figyelemmel kíséred azt, majd panaszt emelsz a túl magas bérleti díjjal szemben.

Mikor hatálytalan a lakbérfék?

Annak érdekében, hogy az új lakások építése és a korszerűsítések vonzóak maradjanak a tulajdonosok számára, a lakbérfék alól alapvetően öt kivétel van. Egy dolog közös bennük: 2019. január 1. óta, ha a bérbeadó erre hivatkozni kíván, kérés nélkül tájékoztatnia kell a bérlőjét, hogy a lakbérfék nem vonatkozik a lakásra (§ 556g. (1a) BGB). Ez az öt kivétel:

1. A bérbeadók élvezik a folytatáshoz való jogot
Ha az előző bérlő magas bérleti díjat fizetett, az akkor is így marad, ha az több, mint a lakbérfék által megengedett díj. A bérbeadód továbbra is elkérheti a korábbi bérleti díjat, de nem többet (§ BGB 556e. (1) bekezdés).
Feltétel: A bérbeadónak a bérleti szerződés aláírása előtt – legalább e-mailben – tájékoztatnia kell téged az előző bérleti díj összegéről (§ 556g. (1a) 1. sz. 1 BGB). Ha a bérbeadód csak a szerződés aláírása után tájékoztat téged írásban vagy e-mailben arról, hogy a korábbi bérleti díj már ilyen magas volt, akkor te, mint bérlő, még két évig állsz védelem alatt: Nem kell 10 százalékkal a lakbérindex felett fizetned; csak ezt követően kell annyit fizetned, amennyiben a szerződésben megállapodtatok, és amennyit az előző bérlő is fizetett (§ 556g. (1a) 3. mondat BGB).

2. Új ingatlan bérbeadása
Az új épületek esetében a bérbeadók szabadon állapíthatják meg a bérleti díjat anélkül, hogy a lakbérféket figyelembe vennék (§ 556f 1. mondat BGB). Az új bérlőket azonban tájékoztatniuk kell arról, hogy a lakást először 2014. október 1-je után vették használatba és adták bérbe (§ 556g. (1a) bekezdés 3. pont BGB). A szóbeli tájékoztatás nem elegendő.

3. Átfogó felújítás
A lakbérfék még a jelentős korszerűsítés után sem érvényesül. Ennek előfeltétele, hogy a korszerűsítési költségek körülbelül egyharmadát tegyék ki annak, amennyibe egy hasonló új lakás kerül. A dupla üvegezésű ablakok beépítése például nem elegendő. Ez a kivétel csak a korszerűsítést követő első bérbeadásra vonatkozik (§ 556f 2. mondat BGB).
Ha a felújítás után már volt előző bérlő, akkor ez a második bérbeadás. A bérbeadót ekkor a lakbérfék kötelezi, és legfeljebb azt a bérleti díjat számíthatja fel, amelyet az előző bérlő fizetett. Általában azonban ez valószínűleg jóval a bérleti díjindex felett lesz.
A szerződés aláírása előtt a bérbeadónak egyértelműen közölnie kell az új bérlővel, hogy ez az első bérbeadás az átfogó korszerűsítés után – csak ekkor határozhatja meg szabadon a bérleti díjat (§ 556g. (1a) 4. sz. BGB).

4. Egyéb felújítások
Kisebb korszerűsítések esetén a lakbérfék tíz százalékos határát meghaladó pótdíj fizetésére van lehetőség. Ez azonban csak akkor lehetséges, ha a bérbeadó a korszerűsítés miatt már az előző bérlő bérleti díját is növelhette. Ezután a korszerűsítési költségek legfeljebb 8 százalékát – azaz a költségek azon részét, amelyet a bérbeadók a jelenlegi bérleti szerződésekben is átháríthatnak a bérlőikre (§ 556g (1a) bekezdés 2. pont BGB) – hozzáadhatja.
A bérbeadónak azonban a bérleti jogviszony kezdete előtt szöveges formában – azaz levélben vagy e-mailben – tájékoztatnia kell a leendő bérlőt arról, hogy az elmúlt három évben korszerűsítette a lakást.

5. Kiegészítő lakbérleti díj bútorozott lakásoknál
A bérbeadóknak elvileg akkor is be kell tartaniuk a lakbérféket, ha bútorozott lakásokat vagy apartmanokat adnak bérbe. Ezen szabály alól két kivétel van érvényben:
1.    Bútorozott lakások, amelyeket a bérbeadó csak ideiglenes használatra ad bérbe – például nyaralóházak.
2.    Bútorozott szobák olyan lakásban, amelyben a bérbeadó is lakik (§ 549. (2) bekezdés 1. és 2. pont BGB)
Minden más olyan ingatlanra , amelyet a bérbeadó bútorozottan ad bérbe, a lakbérfék vonatkozik. Az úgynevezett berendezési pótdíj azonban engedélyezett. A pótdíj kiszámításának módja nem szerepel a jogszabályban. A bérbeadónak a bérleti szerződésben sem kell külön feltüntetnie a pótdíjat. A bérlők számára ezért gyakran nehéz megérteni, hogy a bútorozott lakások bérleti díja hogyan alakul ki, és hogy a bérbeadó megsértette-e a lakbérféket. Ha bútorozott lakásban élsz, és a bérleti díj túl magasnak tűnik, tanácsot kell kérned.

Mekkora lehet a bérleti díj?

Amennyiben olyan településen kötöttél bérleti szerződést, ahol érvényben van a lakbérfék, akkor ellenőrizned kell, hogy a bérbeadód tartotta-e magát hozzá. Ehhez tudnod kell, hogy mekkora a a helyi összehasonlító bérleti díj. Ebben segíthet a bérleti díjindexre vetett pillantás.
A bérleti díjindex a helyi összehasonlító bérleti díjat tükrözi
Az önkormányzat honlapján megnézheted, hogy van-e lakbérindexük. Ezt követően ellenőrizd a lakás elhelyezkedését és állapotát, hogy megtudd, mennyi lenne a helyi bérleti díj. Egyes városokban vannak online űrlapok, amelyek segítségével gyorsan megtudhatod a vonatkozó bérleti díjat. Kölnben azonban a bérlőknek 3,50 eurós díjat kell fizetniük (2022 februárjától).
Ha nem áll rendelkezésre lakbérindex
Ahol nincs lakbérindex, ott kicsit nehezebb a helyzet. Használhatod a bérbeadók és bérlők egyesületeinek adatbázisát és a helyi lakbérekről szóló összehasonlítható statisztikai felméréseket. A legjobb módja ennek, ha kapcsolatba lépsz a városi önkormányzattal vagy a bérlői szövetséggel.

Hogyan lehet érvényt szerezni a lakbérféknek?

Amennyben a bérbeadód túl magas bérleti díjat állapított meg, akkor az összegről szóló megállapodás érvénytelen, de nem a teljes lakbérszerződés. Vagyis továbbra is élhetsz a lakásában, viszont a jövőben csak az engedélyezett bérleti díjat kell fizetned. Ezenkívül a bérbeadónak vissza kell fizetnie a többletbérleti díjat (§ 556g BGB). Ez a legjobb eljárás:

1. lépés: Panasz a túlzott bérleti díj okán
Panaszt kell tenned a bérbeadódnál, hogy nem vette figyelembe a lakbérféket. Ehhez tegyél panaszt a túlzott bérleti díjra (§ 556g (2) bekezdés BGB). A legjobb, ha levelet írsz a bérbeadódnak, amelyben elmagyarázod, hogy a bérleti díj milyen összeggel lépi túl a limitet. És kérd meg, hogy fogadja el a lakbércsökkentést. Nem kell részletes magyarázatot adnod arra, hogy miért túl magas a bérleti díj. Ahhoz, hogy bizonyítékot kapj, a panaszt ajánlott levélben kell elküldened.

2. lépés: A megengedetten felüli bérleti díjösszeg visszaigénylése
Bérlőként jogosult vagy a bérleti időszak eleje óta túlfizetett teljes bérleti díj visszaigénylésére (§ 556g (2) bekezdés BGB). Ez minden, 2020. április 1. óta megkötött bérleti szerződésre érvényes. A lakbérfék megsértését a bérleti jogviszony kezdetétől számított első 30 hónapon belül kell kifogásolnod.
30 hónap letelte után is emelhetsz kifogást. Ilyenkor viszont csak azt az összeget kapod vissza, amelyet a panasz megfogalmazása óta túlfizettél, és csak abban az esetben, ha a bérleti jogviszony még nem szűnt meg.
Ha 2020. április 1-je előtt írtad alá a bérleti szerződést, akkor a régi rendelet vonatkozik rád: a panaszod csak a jövőre vonatkozik. Csak a panasz benyújtásától kezdődően túlfizetett bérleti díjat kapod vissza (229. cikk § 51 EGBGB).

3. lépés: A befizetett kaució többletének visszaigénylése
A bérbeadónak el kell engednie a bérleti kauciót is, mivel a kaució összegének megállapításakor is a túl magas bérleti díjból indult ki. Ezt is meg kell követelned.

Mi van akkor, ha a bérbeadód elutasítja a kifogást?

Ha a bérbeadód nem akarja csökkenteni a bérleti díjat, támogatásra van szükséged. Felveheted a kapcsolatot egy bérlők egyesületével, de ehhez tagnak, ügyvédnek vagy jogi szolgáltatónak kell lenned.
A jogi szolgáltatók közül a conny.legal-t ajánljuk. A vállalat 2017 januárja óta küzd a bérlők érdekében a lakbérfék érvényesítéséért, akkoriban még a wenigermiete.de weblapon voltak elérhetőek. Az ajánlat a bérlőknek szól minden olyan városban és településen, ahol a lakbérfék vonatkozik. A szolgáltató weboldalán található bérleti díj kalkulátor segítségével ellenőrizheted, hogy nem fizetsz-e túl sok bérleti díjat.
A jogi szolgáltató a következőképpen működik: az ellenőrzést követően elmarasztalást küld a bérbeadónak, és minden mást tisztáz vele. Amennyiben szükség van rá, bíróság elé visz téged. Ha a szolgáltató sikerrel jár, akkor neked, mint bérlőnek öt hónap megtakarítását fizeti ki. Amennyiben visszamenőleges hatállyal visszakapod a bérleti díj egy részét, akkor ennek az összegnek további egyharmad része a szolgáltatót illeti meg.
A Finanztip közelebbről is megvizsgálta a portált: Megvizsgáltuk az Általános Szerződési Feltételeket (ÁSZF), és írásban elmagyaráztattuk magunknak, hogyan is működik a dolog.

További kérdések esetén szívesen segítünk

Kevin Ressler

Mobil: +4915122656507
Telefon: +4981222285225
eMail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu