Lakás, házvásárlás Németországban - 1. rész: szótár
Saját lakást/házat szeretnél venni Németországban családodnak? Mi sem egyszerübb: szedj össze 200.000€ -t majd térj vissza erre a cikkre és folytasd innen az olvasást! :)
Viccet félretéve: ez talán a legfontosabb mérföldkö minden család életében: saját lakást/házat venni és kiköltözni a bérlakásból. Szeretnénk ezért leírni a szükséges lépéseket és költségeket amelyek itt Németországban egy lakás/ház vásárlással járnak.
Elörebocsájtjuk, hogy NEM tudjuk garantálni a leírtak 100%-os hitelességét, aktualitását. Ezt a leírást kifelyezetten olyan lakásra vontakozik amiben magad fogsz élni (esetleg családoddal). Befektetés célú lakásvételre másszvakat is használnak.
Elörebocsájtjuk azt is, hogy bizonyos dolgok, adók, formalitások egyes Bundeslandokban (tartományokan) külömbözhetnek.
Eggyezzünk meg abban, hogy ebben a cikkben a "lakás" szót fogjuk használni és lakásvételröl fogunk írni egyszerüsítés céljából, viszont ugyanugy "házra" is nagyvonalakban érvényesek a leírottak.
Megpróbálunk lefordítani egy pár kapcsolódó fogalmat németröl. Nem biztos, hogy Magyarországon ugyanezek a fogalmak pontígy használandóak:
Lássuk a fontosabb szavakat a németországi lakásvásárlásnál:
Kaufpreis: lakás/ház ára (úgy ahogy meg va hirdetve) erre rájönnek a vétellel járó, fent említett költségek.
Kaufnebenkosten: minden költség ami a lakás vételével jár a lakás árán kívül (pld Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Provision).
Kaufvertrag: lakásvételi szerzödés.
Grunderwerbsteuer: az az adó amit az állambácsinak kifizetsz lakásvétel után. Baden Württembergben ez 5% a lakás árából. Ha bútorozottan veszed meg, akkor a bútorok árára NEM vonatkozik ez az adó. Közvetítési díjra valamint közjegyzö számlákra sem fizeted ezt az adót.
Notargebühren: közjegyzövel járó költségek. Àltalaban a vételárnak 1,5-1,8% -val lehet számolni. Úgy tudjuk, minden közjegyzönél ugyanaz a tarifa, mindegy melyikhez mész. Külömbözhetnek tartományonként.
Provision (Maklerprovision): az ingatlanközvetítönek fieztendö díj. Ezt a díjat most már az fizeti aki megbízta a közvetítőt. Pár évvel ezelőtt a vevő fizette. Érdemes azért odafigyelni.
Makler: ingatlanközvetítö. Nagyon figyelj oda: ha hirdetésben találsz "Provision"-ra vonatkozó információkat, akkor közvetítöröl van szó. Ilyenkor bizonyosodj meg, hogy milyne plusz költségek vannak. Olyan is van, hogy bár a tulaj megbíz egy közvetítöt, mégis, saját maga is felteszi az internetre.
Hausverwaltung: az a cég aki a házzal foglalkozik, elosztja a közös költségeket, gondoskodika javításokról és a közös tulajdont érintö prblémákról. A Hausverwaltungot a lakás tulajdonosa fizeti (havi kb 20-30€).
Eigentümerversammlung (EV): A tulajok évi ülése. A házban levö lakások tulajdonosai minden évben egyszer találkoznak hogy jóváhagyják a következö évi költségvetést és döntést hozzanak esetleges közös javításokról vagy más ügyekröl amik a közös tulajdont érintik.
Protokolle der Eigentümerversammlungen: Minden Eigentümerversammlungon a Hausverwaltung egy összefoglalót ír amit minden tulaj megkap postán. Ez a Protokol. Ha kiszemeltél egy lakást, fontos ezeket elolvasnod mivel itt rejtözködhetnek a tervezett javítások és az azzokkal járó kiadások.
Rücklage: mennyi pénz van a ház kasszájában javításokra valamint mennyi a lakásra esö része. Ha veszel egy lakást, a lakásra esö Rücklage is a te tulajdonodba megy át viszont nem szedheted onnan ki. A Rücklage felhasználásáról az EV dönt.
Wirtschaftsplan: az egész ház tervezett költségvetése az aktuális/jövö évre. Itt megtalálsz minden fix közösköltséget (Rücklage hozzájárulás, szemét, közös áram, biztosítás, lépcsöház takarítása stb. Az évi energiafogyasztást is innen tudod leolvasni.
Energieausweis: energiatakarékossági oklevél (lehet, hogy jobban is le lehet fordítani...). Tudtommal minden tömbháznak kötelessége egy szakemberrel egy ilyet elkészíteni minden lakásról. Ezen megtalálod az évi átlag energiafogyasztást és egy skálán fel va tüntetve, hogy az adott lakás, egy modern lakásokhoz képest mennyire energiatakarékos. Pontosan hogyan mérik vagy állítják ezt ki, nem néztem utánna viszont ez standardizálva van. Egyszerüen egy pillantásra kiderül, hogy pld. nagy vonalakban mennyire jól van szigetelve a ház.
Grundsteuer: lakás/házhoz tartozó telek adója. Ezt évre fizeti minden tulajdonos a városnak. A lakástulajdonos viszont azt kifizettetheti a bérlövel amennyiben azt megemlíti a bérszerzödésben. Az adó magassága a telek árától függ. Egy stuttgarti belvárosi 50m²-es lakás esetében egy olyan kb. 170-200€/év lehet.
Darlehen: kölcsön. Ebben az esetben: banki kölcsön amivel a lakást finanszírozod.
Darlehensvertrag: a bank-al kötött kölcsönszerzödés
Nominalzins: a bank által közölt kamat amihez még hozzáadódnak a bank díjai. Ez minket nem anynira érdekel. Az Effektivzins, az amit valóvában fizetsz. Az kicsit magasabb.
Effektivzins: na ez az ami minket érdekel. Ez a kamat valamivel nagyobb mint a Nominalzins mivel ebben a bank minden díja benne van. Ezen felül a bank (tudtommal) nem szabhat rád más díjat.
Zinsbindung: azaz mennyi idöre van rögzítve a kamat. Minél hoszabb idöre van rögzítve, annál nagyobb a kamat. Ha pld. 10 évre rögzíted a kamatodat, 10 év után a bank megemelheti azt. Ugyanakkor elmehetsz más bankhoz is. A kamatrögzítés után minden út nyitott. Ha elég pénzt félreraktál, természetesen kifizetheted az egészet és búcsút mondhatsz a banknak meg a kölcsönnek. Kihangsúlyoznám hogy a kamatrögzítés alatt (tehát a fent említett példában 10 év alatt) a bank nem emelheti meg a kamatot. Na ez az ami keleteurópában nem mindíg igy müködik. Sokszor a bank úgy emeli a kamatot ahogy azt jónak látja. Ez itt Németországban nincs legtöbb esetben nem így van.
Sondertilgung: sonder=különleges, tilgung=törlesztés. A kölcsön felvételénél meg van szabva, hogy mennyit törlesztessz havonta/évente. A bank, a hitel felvételénél megszabhatja, hogy a tervezett törlesztésen felül mennyit szabad törlesztened évente. Ez a "Sondertilgung". Per pillanat a felvett összegnek a kb 5-10%-a az amit évente törleszthetsz a tervezett törlesztésen felül. Manapság általában ez benne szokott lenni minden hitelszerzödésben és érdemes erre odafgyelni. Ha az évek folyamán sikerül több pézt megtakaritani, jó ötlet lehet hamarabb törleszteni a lakást és ezzel megspórolni egy kics kamatpénzt.
Eigenkapital: önrész. Nem valószínü (és nagyon nem jó ötlet), hogy a bank a vételár 100%-t kölcsönadja (...ha te magad laksz benne! Ha kiadod bérbe, akkor nagy esély van arra, hogy megadja a 100%-ot is).
Milyen szavakkal bővítsük még a listát? Ha lakásvétel előtt álltok, írjátok mega kommentben milyen fogalmakat fordítsunk (magyarázzunk) el nektek.
Kérdéseitekre, mint mindíg, alól a kommentekben szívesen válaszolunk és továbbra is örülnénk ha megosztanátok ismeröseitekkel a cikkeimet (pld. Facebookon).
Ez is érdekelhet:
- Lakás/ház vásárlás Németországban: 2. rész
Mielőtt itt nagyon belevágnánk a lakásvásárlás rejtélyeibe, nem lenne evidens egy „mikor is vegyek saját lakást” című rövid esszét írni? Magyar fejjel lehet, hogy triviális a boldogság felé vezető úton a saját lakás birtoklása, de mikor a német emberek 30% él csak sajátban, a többiek bérleményben, azért az elgondolkoztató. Ennek egyetlen oka van, hogy ez egy mobil társadalom, ha máshol kap munkát az egyén, akkor veszi a sátorfáját, és uccu neki továbbáll. Ennek következtében itt azért teljesen más a bérlő-tulajdonos viszony, mint Magyarországon, számoljunk le az otthon szerzett tapasztalatokkal.
Szerintem először ezen kéne töprengeni, azaz hogy az elkövetkezendő 10-15-20 évben biztos, hogy az adott településen fogunk-e élni, mert minden további esetben a bérlemény alternatívája felettébb figyelembeveendő szempont. Azt meg már félve jegyzem meg, hogy egy család mérete is elég dinamikusan változik az évek alatt, azaz egy 30 éves gyermektelen házaspárnak még nagyon frankó a 60 négyzetméteres ház, de 10 év múlva 1-2-3 gyerekkel már valószínűleg nem. De ennek az inverze is elmondható, egy 50 éves házaspár 150-200 négyzetméteren boldogan él a három nagykamasz gyerekével, de tíz év múlva nem lesz-e teher maga a ház, mikor kirepülnek a csemeték.
A sort még lehetne folytatni, és utána jöhet a Provision, Makler és társaik ismerete.
Asszem, arra utalsz, hogy kell-e egyáltalán ingatlant venni, és ha igen, mikor, milyen körülmények között. Ez mintegy magában foglalja azt is, hogy milyen hosszútávú céljaink legyenek. Ezzel kapcsolatban itt található egy kitűnő írás, ami részben meg is válaszolja a kérdést, ill. szintén felveti a Te gondolataidat: http://nemetorszagi-magyarok.de/blog/nyuszko/miert-jottel-nemetorszagba-mi-celod
Szeritem erre nincs recept. Kinek-kinek mi az életcélja - lásd a linkben hivatkozott írást. Ha a tulajdonlás a cél, akkor kell venni, ha a szabdság, terhes kötelezettségek (tulajdon kötelez), helyhezkötöttség, sokéves anyagi elkötelezettség elkerülése, akkor inkább nem.
Viszont van egy további szempont, amit eddig egyetlen írás sem említett: az ingatlanvásárlás tőkebefektetés. Persze csak akkor, ha az ember rendelkezik befektethető pénzzel, továbbá nincs olyan üzleti ötlete, amit meg akarna/tudna valósítani és ami nagyobb haszonnal kecsegtet mint a lakbérbevétel/lakbérmegtakarítás. Hogy hol van a megtérülés határmezsgyéje, az egy külön írás témája lehetne.
Mottó 1: A tulajdon kötelez
Mottó2: Közös lónak túrós a háta
Ha még nem rendelkezel saját tulajdonú lakással, akkor foggggggggggggggalmad sincs arról, hogy milyen problémáknak teszed ki magad. Az EV egy bolhacirkusz, aminek keretében, ha jó pszichológus vagy, megfigyelheted az összes emberi gyarlóságot az erőszakos rámenősségtől az irígységig, profilírozási vágytól a csak mély pszichoanazízissel kideríthető okok miatt jusztsem-járulok-hozzáig - mindezt órákon át.
A lényeg: az általános vélekedéssel ellentétben nemcsak a belső négy falat veszed meg (az a magántulajdon, bár néha ez sem igaz így teljesen - lásd tovább), hanem a tetőt, a pincét, a lépcsőházat, az udvart, a biciklitárolót, a liftet, a homlokzatot, az összes ablak külső keretét, a párkányokat, a kaputelefont, a kazánt, a házban futó összes csövet, a jó/rossz szigetelést fönt és lent, stb. És az ezekkel kapcsolatos összes döntés természetszerűen minden tulajdonost érint, amikről az általában évente 1x összeülő EV határoz. A földszinti tulajt nem éredkli, ha beázik a tető és nem akar liftet, a magasabban élőket nem érinti, ha vizes a pince és arról, hogy mikor eléggé kopott a lépcsőház, a homlokzati stukkót mikor kellene felújítani, nagyon megoszlanak a vélemények. Valamint arról főleg, hogy a várható kiadások miatt mennyivel kell megemelni a havi közös költségeket.
Konkrét eset: A saját 4 faladon belül a legfölső szinten frissen vásárolt és átalakítandó lakásodban nem bonthatod le az évtizedek óta használaton kívüli és a tetőből már csak részben kikandikáló kéményt, noha kérelmedet az összes szükséges szakvéleménnyel alátámasztottad, amennyiben azt valamelyik alattad lakó a közgyűlésen irracionális félelmében (vagy csak azért, mert fiatal vagy és nő és hovatovább az ilyennek egyáltalán honnan van saját lakása!? És különben is!) valamilyen álérvvel megtorpedózza.
Ennek ellenére ha mindenképpen lakástulajdonos szeretnél lenni, ne veszítsd el a kedved, csak tudd előre, hogy mi vár rád.