Lakás, házvásárlás Németországban - 3. rész


-
Lakás, házvásárlás Németországban - 3. rész

Lakás, házvásárlás Németországban - 3. rész

2014 Július 27

A "lakásvásárlás" sorozat elsö részét (a szótárt) itt olvashatod.

5. LÈPÈS: iratok megvizsgálása
Kérd el a tulajtól legalább ezeket az iratokat:

- Protokolle der Eigentümerversammlungen: beszámolók a házban levö lakások tulajdonosainak évi üléséröl. Legalább az utóbbi 3-4 évre visszamenöleg. Itt fogod találni a tervezett felújításokat, esetleges problémahelyzeteket szomszédokkal és minden olyan infót amit a házról, szomszédokról, megtörtént és tervezett kiadásokról tudni kell/lehet. NAGYON FONTOS! Például elöfordulhat, hogy a vizcsörendszer elavult és 2-300.000€-ba kerül a csere (amit elosztanak a házban levö tulajok közt). Az is lehet, hogy pont ezért akarnak megszabadulni a lakástól). 

- Rücklage:  Kisebb felújításokat ebböl fizetnek de ha nagyobb összegröl van szó (pld. tetö, csörendszer stb) akkor külön pénzt gyüjtenek a tulajoktól. Ha egy 10 lakásos házban 4-5000€ van összesen a ház kasszájában, akkor készülj fel rá, hogy a következö nagyobb felújításnál zsebedböl kell majd hozzájárulj. Ez a "Rücklage" úgy gyülik össze, hogy havonta minden tulaj befizet egy meghatározott összeget. Mivel a lakás vásárlásánál lakásra esö Rücklage rész is a te tulajdonodba megy át, nem mindegy hogy 1-2000€ vagy 10-20.000€ -ról van szó. 
    
- Wirtschaftsplan: innen tudod leolvasni milyen költségeket terveztek be az aktuális/jövö évre. Itt találod a fütésre, szemétre, hideg/melegvézre, takarításra, közös áramra és egyébb költségekre tervezett összegeket. 

- Energieausweis: energiatakarékossági oklevél.

Ne siesd el a vételt. Szánj idöt arra, hogy ezeket az iratokat átolvasod. Ha valamit nem értesz, kérdezd meg a tulajt vagy egy tapasztalt ismeröst.

6. LÉPÈS: Lefoglalod a lakást
Ha minden OK és, úgy döntöttél belevágsz, felkeresed az eladót, közlöd vele hogy még mindíg érdekel és megpróbálsz alkudozni.

Miután ez megtörtént és van egy vétel ár amivel dolgozhatsz, közlöd az eladóval, hogy le szeretnéd foglalni a lakást majd bekapcsolod a bankot és kérsz egy Finanzierungsbestätigungot (lásd lejjebb).  Ezt csak akkor teszed meg, ha az eladóval megegyeztetek, világos mindkét fél számára, hogy neked szeretné eladni a lakást és nincs több érdeklödö a versenyben.

7. LÈPÈS: Bank kiválasztása és Finanzierungsbestätigung
Èrdemes több bakot is végignézni és összehasonlítani a kamatokat. Általában a Sparkasse-k és a Volksbank-ok jó kamatot adnak de ez naponta változik.

Mire kell odafigyelni?
- A kamat: Az Effektivzins -re figyel oda, nem a Nominalzinsre. A szótárban elmagyaráztam a különbséget. A kamat ma (2014 nyara) Németországban 2,5-3% közt forog, 10 éves kamatrögzítésnél.

- Zinsbindung: azaz mennyi idöre van rögzítve a kamat

- Mennyit törleszthetsz évente a tervezett törlesztésen kívül (Sondertilgung)? Elvégre minél hamarabb szeretnéd törlesztei, amennyiben több pénzt sikerült megtakarítani.

- Mennyi az önrész (Eigenkapital)? 

Na tehát, találtál egy bankot jó kamattal amelyik támogatja az ötletedet?

Akkor kérsz tölük egy Finanzierungsbestätigung-ot ez annyit jelent hogy elküldöd a Banknak a lakás adatait valamint a te adataidat (ha ez még nem történt meg) és kérsz tölük egy papírt amin az áll, hogy igenis adnak kölcsönt arra a konkrét lakásra.

Ez pár napba beletelik, ezért az eladóval folytonosan kommúnikálni kell, nehogy közben megváltoztassa terveit.

8. LÈPÈS: Közjegyzö idöpontja
Miután a bank is zöldet mutatott, kiválasztasz az eladóval együtt egy közejegyzöt és kérsz egy idöpontot ahol aláírjátok a szerzödést.

9. LÈPÈS: Hitelszerzödés aláírásának idöpontja
Közben iöpontot lehet kérni a banktól is ahol aláírjátok a hitelszerzödést (Darlehensvertrag).
A hitelszerzödést 2 héten belül aláírás után vissza lehet vonni. Ez nagyon fontos! Figyelj arr ahogy a közjegyzö idöpontja a 2 hét lejárta elött történjen meg. Abban az esetben ha te, vagy az eladó meggondolja magát, nem szeretnél abba a helyzetbe lenni, hogy felvettél egy kölcsönt de nem vettél lakást, nem igaz? Tehát ha nem jön össze a közjegyzö idöpontja akkor legyen idöd lefujni (visszavonni) a hitelszerzödést.

A hitelszerzödés idöpontja tehát a közjegyzö idöpontja elött kell történjen. Elvégre nem szeretnél egy lakást venni, ugy hogy nem tudod kifizetni és nem kaptál kölcsönt.

10. LÈPÈS: Adásvételi szerzödés aláírása
A szerzödést a közjegyzö állítja össze és elötte köteles elküldeni neked postán, úgy hogy legyen idöd elolvasni. Ha változtatni szeretnél rajta, vagy valami nem stimmel, azt az idöpont elött tisztázt a közjegyzövel. Kérdéseidet is elötte tisztázd vele telefonon.
A közjegyzö feladata a szerzödés aláírása elött (ott helyben is) megválaszolni kérdéseidet. A nyelvet beszélned kell, különben tolmácsot kell fogadni.

A szerzödésben természetesen benne lesz a fontos információ is, hogy mikor költözhetsz be a lakásba. Ezt már elötte megbeszélted az eladóval.

Fontos tudni azt is, hogy a bank lefoglalja a lakást garanciának. Nem tudok pontos adatokat, de a lakás, mint garancia egyedül nem elég a banknak. Pont ezért kell önrész. A bankok, maikor felmérik a kölcsönnek a rizikóját, ugy gondolkodnak, hogy, ha véletlenül nem tudnád törleszteni a lakást és el kell vegyék töled értékesítés céljából, azzal számítanak, hogy esetleg 15-20%-al alacsonyabb áron tudják eladni. Ez az amit önrészböl kell fedezned. Másképpen megfogalmazva: ha a lakás ára 100ezer, a bank mondjuk kér egy 20ezer önrészt, ahhoz, hogy adjon 80ezer kölcsönt. Ugyanakkor lefoglalja az egész lakást garanciának. Ha rosszul sül el a törlesztés, akkor 80ezerért a bank nyert egy 100 ezres lakást. Eléggé vigyáznak arra, hogy lehetöleg 0 legyen a rizikójuk.

11. LÈPÈS: lakás kifizetése
Az adás vételi szerzödésben megjelölt tulajdonváltási napon, vagy pár nappal elötte utalja át a bank a pénzt elöbb a te számládra majd onnan, az önrésszel együtt az eladó számlájára. Még mielött érdekes ötleteid támadnának: nem, nem költheted a bank pénzét másra :). Ügyelnek erre!

A "Grunderwerbsteuer"-t (5% Baden Württembergben) kb 2 hónapra a tulajdonváltás után kell kifizetned. Ez fontos információ lehet akkor, ha szorosan számoltál mivel még bejön egy rend fizetés a tulajdonváltás után!

A közvetítöi díj kifizetése is várhat (a vételár 4,67%-a). Érdemes elbeszélgetni, még a lakás vétele elött a közvetítövel arról, hogy pontosan mikor kell legkésöbb kifizetni azt. Lehet, hogy meg tudsz vele egyezni abban, hogy 1-2 hónappal a tulajdonváltás után fizethesd ki és így több önrészt tudsz felmutatni.

Ezzel vége is van a sztorinak és van egy lakásod! Gratulálok! Már csak azzal az apró havi törlesztéssel kell törödnöd.

Egy dolgot viszont jegyezz meg: a saját lakásod NEM számít befektetésnek! Ezt sokan nem, vagy túl késön értik meg. Ne tartozz közéjük. A saját lakásod egy kiadás addig amíg ki nem adod vagy el nem adod. 

Nyuszkó 1. tanácsa: szedj össze több önrészt mielött belevágsz egy lakásvásárlásba mint amennyit a bank elkér. Inkább várj még. A kamat is kedvezöbb lehet így.

Nyuszkó 2. tanácsa: jó helyt vegyél lakást! Ne az Isten háta mögött egy eldugott helyen. Fontos, hogy legyen a közelben egy vonat/villamos/buszmegálló. Lehet, hogy ez neked nem fontos, de nem tudod hogy alakul az életed, föleg ha ez az elsö lakásod, valószínü, hogy nem ott fogod leéllni az életed és egyszer eljön az idö, hogy minél gyorsabban el kell adnod. A vevöknek fontos lehet a megálló közelsége! Inkább fizess többet egy központi lakásért. Azt mindíg keresik. Még akkor is hogyha egy pár hónappal, évvel többet kell dolgozni érte.

Nyuszkó 3. tanácsa: bár a munkahelyed változhat, de ha úgyézred stabil helyen melózol, próbálj olyan helyen lakást venni hogy a városközpont és a munkahelyed(-tek) között legyen. A cél: minél kevesebb idöt ingázz munkába, és minél jobb helyt vedd meg a lakást! Az ingázási idöt ritka esetben tudod értelmes dolgokkal kihasználni. Àltalában elvesztett idö. Az idö pedig a leg értékesebb vagyonod!

Nyuszkó 4. tanácsa: gyerekeid nagy valószínüséggel nem akarnak 20 éves koruk után a házadban élni. Ne úgy tervezd a házvásárlást, hogy abban a gyerekeid párostól elférjenek. A baj az hogy sokan családi házat vesznek nagyon sok pénzért és aztán egyedül maradnak mert a gyerekeknek eszük ágában sincs otthon élni mikorra felnönek. Azok az idök emultak. A házban majd bújócskázhatsz pároddal a sok szobában. A tőkét nem éri meg felesleges szobákba fagyasztani. A tőkével dolgozni kell.

Magyarországon is hasonlóan folyik le egy lakásvásárlás? Mik a lényegesebb különbségek? Mik a tapasztalataitok?

Kérdéseitekre, mint mindíg, alól a kommentekben szívesen válaszolok és továbbra is örülnék ha megosztanátok ismeröseitekkel a cikkeimet (pld. Facebookon). 

Az elöbbi cikkeimet az oldal alján találjátok.

​​

Facebook oldalam itt követhetitek:

Infó Téma: 
Lakás
nyuszko
Kategória: 
Kulcsszavak: 
Lakás, házvásárlás, Németországban
  • Hozzászólások

2 Comments:

  1. Csirkefogó képe
    Csirkefogójúl 27, 2014 20:47 DU

    Nagyon hasznos az sorok, de itt tényleg azért kibukik egy-két filozófiai különbség, ami el van tusolva, azaz az írás nem válaszolja meg igazán azt a lényegi kérdést, hogy: miért is vegyünk egyáltalán lakást?

    Ha magunknak, akkor az elég szubjektív, az előző rész alá írt kommentemből kiderült, miért is.

    Ha befektetésnek, akkor érdemes az alternatívákkal is foglalkozni, mert addig ezek csak számok a levegőben.  

  2. Default User Picture
    pomperyberlinjúl 27, 2014 20:47 DU

    Távol álljon tőlem, hogy a bankokat védelmezzem, de ez a max. 80% igencsak logikus. Egyáltalán nincs arra garancia, hogy ha bebukik a hitel, a bank a vételáron tudja értékesíteni. Továbbá ha erre sorkerülne, akkor a banknak ezzel sok, nem az ő tevékenységébe vágó szakidegen, ergo költséges macerája van.

-
Kövesd Nyuszkót Facebookon

Legolvasottabb cikkeink

-
Scroll to Top